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실무 사례 · 임대차·전세
가상 사례 · 실제 상담 2건의 쟁점을 엮어 만든 이야기입니다 · 2026-09-30 · 조회 2
부산 연제구의 다세대주택에 살던 임차인 박 씨는 처음 보증금 4,600만 원으로 계약하고 전입신고와 입주를 마쳤습니다. 계약 갱신 때 임대인 최 씨와 보증금을 200만 원 올렸는데, 몇 달 뒤 최 씨가 주택에 근저당권을 설정한 다음 박 씨에게 보증금 300만 원을 더 올려 달라고 했습니다. 이후 경매에서 집을 산 이 씨가 퇴거를 요구하자, 박 씨는 증액분 500만 원까지 모두 돌려받을 때까지 나갈 수 없는지 고민하게 됐습니다.
근저당권이 설정된 뒤 올려 준 보증금도 경매 매수인에게 주장할 수 있을까요?
주택을 인도받고 주민등록을 마친 임차인은 그 다음 날부터 제3자에게 임대차의 효력을 주장할 수 있습니다. 경매로 주택을 산 사람도 원칙적으로 임대인의 지위를 승계하지만, 이미 설정된 근저당권 뒤에 합의한 보증금 증액분까지 그 매수인에게 주장할 수 있는 것은 아닙니다. 그 증액 합의는 임대인과 임차인 사이에서는 효력이 있어도, 먼저 등기한 권리자에게 불리하게 작용할 수 없기 때문입니다.
따라서 박 씨는 근저당권 설정 전에 약정한 보증금 4,800만 원을 기준으로 매수인에게 대항할 수 있고, 그 범위의 보증금을 돌려받을 때까지 집을 비우지 않겠다고 주장할 수 있습니다. 반면 근저당권 설정 뒤 올린 300만 원은 경매 매수인에게 대항하기 어렵고, 종전 임대인에게 청구해야 합니다. 가등기가 먼저 설정된 뒤 보증금을 올린 경우에도, 그 가등기에 기한 본등기가 마쳐지면 증액분을 등기권리자에게 주장할 수 없다는 것이 판례의 취지입니다. 보증금 인상 시점과 선행 등기의 순서를 확인하는 것이 핵심입니다.
참고: 대법원 1990. 8. 24. 선고 90다카11377 판결, 2002. 1. 25. 선고 2001다76427 판결, 대법원1986. 9. 9. 선고 86다카757 판결, 「주택임대차보호법」 제3조
선행 등기 뒤에 올린 보증금은 임대인에게는 청구할 수 있어도, 먼저 등기한 권리자나 경매 매수인에게는 대항하기 어려울 수 있습니다.
