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대전의 한 다가구주택에는 2004년 가온은행이 3,000만 원의 근저당권을 설정했고, 그 뒤 박 씨가 윤서 씨·민호 씨·지안 씨에게 각각 3,400만 원·1,800만 원·900만 원에 방을 임대했습니다. 세 사람은 입주와 주민등록 전입을 마치고 윤서 씨부터 차례로 확정일자도 받았지만, 이후 추가 근저당권까지 설정된 집은 경매에서 9,000만 원에 팔렸습니다. 임차인들의 문의를 받은 중개사 김 대표는 옛 근저당권 설정 당시의 소액임차인 기준을 따져 배당 순서를 살펴봤습니다.
먼저 설정된 근저당권이 있어도 임차인들이 보증금 일부를 먼저 받을 수 있을까요?
소액임차인의 최우선변제권은 일정 요건을 갖춘 임차인의 보증금 일부를 선순위 담보권자보다도 먼저 보호하는 권리입니다. 다만 선순위 담보권이 2004년에 설정됐다면, 뒤에 들어온 임차인들의 소액임차인 해당 여부와 최우선변제액은 그 담보권 설정 당시 시행되던 기준으로 판단합니다. 당시 대전은 광역시에 해당해 보증금 3,500만 원 이하인 임차인이 대상이고, 최우선변제액은 1,400만 원 한도였습니다. 따라서 윤서 씨와 민호 씨는 각 1,400만 원, 보증금이 900만 원인 지안 씨는 900만 원을 먼저 배당받습니다. 합계 3,700만 원은 매각대금의 절반인 4,500만 원을 넘지 않습니다.
남은 5,300만 원에서는 선순위 근저당권자인 가온은행이 3,000만 원을 배당받습니다. 그 뒤 확정일자 순서에 따라 윤서 씨는 보증금 잔액 2,000만 원을 받고, 남은 300만 원은 민호 씨에게 돌아갑니다. 계산하면 윤서 씨는 총 3,400만 원, 민호 씨는 총 1,700만 원, 지안 씨는 총 900만 원, 가온은행은 3,000만 원을 받으며, 뒤에 설정된 근저당권자는 배당받지 못합니다.
핵심은 뒤늦게 설정된 담보권과의 순서만 볼 것이 아니라, 선순위 담보권 설정 당시의 소액임차인 기준부터 확인하는 것입니다. 주택가액은 실제 배당할 금액을 기준으로 살펴야 한다는 판례도 있으므로, 집행비용 등을 뺀 배당재원을 확인해야 합니다.
참고: 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 같은 법 제8조, 주택임대차보호법 시행령 부칙 <제20971호, 2008.8.21> 제2조, 주택임대차보호법 시행령(2008. 8. 21. 개정되기 전의 것) 제4조, 대법원 2001. 4. 27. 선고 2001다8974
