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실무 사례 · 임대차·전세
가상 사례 · 실제 상담 1건의 쟁점을 엮어 만든 이야기입니다 · 2026-09-30 · 조회 0
전북 익산의 다가구주택에 사는 임차인 한유나 씨는 보증금 400만 원에 월세로 입주해 전입신고를 마쳤습니다. 중개사 김 대표는 계약 당시 집에 근저당권이 설정돼 있다는 사실을 설명했지만, 경매가 시작된 뒤 한 씨는 배당요구 기한을 놓쳤고 매각대금은 근저당권자가 모두 받았습니다. 뒤늦게 배당표를 확인한 한 씨는 “내 보증금보다 앞선 권리도 아니었는데, 근저당권자에게 돌려달라고 할 수 없을까?” 하고 고민합니다.
배당요구를 하지 못한 소액임차인은 근저당권자를 상대로 보증금을 부당이득으로 돌려달라고 할 수 있을까요?
소액임차인은 주택에 실제로 입주하고 주민등록을 마치는 등 법에서 정한 요건을 갖추면 일정 범위에서 다른 담보권자보다 먼저 변제받을 수 있습니다. 다만 경매에서 그 권리를 행사하려면 정해진 기간 안에 배당요구를 해야 합니다. 소액임차인 해당 여부와 우선변제액은 지역과 적용되는 법령의 시점에 따라 달라질 수 있습니다.
판례는 배당요구가 필요한 채권자가 이를 하지 않아 배당에서 빠지고, 확정된 배당표대로 다른 채권자에게 돈이 지급된 경우에는, 그 채권자가 배당받을 수 있었던 금액이 다른 채권자에게 갔다는 이유만으로 법률상 원인 없는 이득이라고 볼 수 없다고 판단했습니다. 따라서 한 씨가 요건을 갖춘 소액임차인이더라도 배당요구를 빠뜨렸다면 근저당권자에게 부당이득반환을 청구하기 어렵습니다.
참고: 주택임대차보호법 제8조 제1항, 제3조 제1항; 민사소송법 제605조(현행 민사집행법 제88조) 제1항; 대법원 2000. 6. 27. 선고 2000다15241 판결; (판례 인용 제외 — 원문에 없음); 대법원 1998. 10. 13. 선고 98다12379 판결
소액임차인 보호 요건을 갖췄더라도, 배당요구를 놓치면 경매대금에서 배당받지 못할 수 있습니다.
