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부산 연제구의 한 다세대주택에 사는 임차인 박 씨는 임대인 최 씨와 보증금 1,600만 원에 계약하고 입주한 뒤 주민등록을 옮겼습니다. 박 씨는 계약 후 전세권 설정등기까지 마쳤지만, 새 직장 때문에 다른 지역으로 이사하면서 주민등록도 이전했습니다. 최 씨가 대출금을 갚지 못해 경매가 시작되자, 박 씨는 전세권등기가 있으니 소액임차인 우선배당도 받을 수 있을지 중개사 김 대표에게 물었습니다.
전세권 설정등기를 해두었더라도 집을 비우고 전출하면 소액임차인으로 우선배당을 받을 수 있을까요?
전세권은 등기된 물권이고, 주택임대차는 기본적으로 채권계약입니다. 두 권리는 성립 근거와 요건이 달라서, 임차인이 전세권 설정등기를 추가로 했다고 주택임대차보호법상 권리가 그대로 보전되는 것은 아닙니다.
주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권은 점유와 주민등록 등 법에서 정한 요건을 갖추어야 합니다. 전세권 설정등기는 그 요건인 점유개시일과 주민등록일 등을 공시하지 않으므로, 전출하거나 점유를 잃으면 임대차보호법상 대항요건도 상실할 수 있습니다. 임차권등기명령에 따른 임차권등기나 주택임대차등기와 달리, 전세권 설정등기에는 그 효력을 그대로 인정할 법적 근거가 없다는 것이 판례의 취지입니다.
따라서 박 씨가 전세권 설정등기를 마쳤더라도 전출한 뒤에는 그 등기만으로 소액임차인 우선배당 요건을 유지할 수 없습니다. 전세권등기와 주택임대차보호법상 우선변제권은 별개이므로, 전출 전에 임차권 보호 절차를 확인해야 합니다.
참고: 대법원 2007. 6. 28. 선고 2004다69741 판결; 주택임대차보호법 제3조 제1항; 민법 제621조; 주택임대차보호법 제3조의3 제1항; 주택임대차보호법 제3조의3 제5항; 주택임대차보호법 제3조의4 제1항; 주택임대차보호법 제3조의4 제2항
