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인천 가상의 해솔동 다세대주택에 살던 임차인 이수진 씨는 임대인 강태호 씨의 부탁으로 은행에 무상거주확인서를 써줬습니다. 임대차계약과 전입신고, 확정일자는 은행의 1순위 근저당권 설정에 앞서 있었지만, 경매가 시작되자 이 씨는 보증금 1억 2천만 원을 적어 권리신고와 배당요구를 했습니다. 매수인 윤재민 씨는 이 씨의 보증금이 배당될 것으로 보고 낙찰가를 정했는데, 확인서 문제로 이 씨가 배당을 받지 못하자 집을 비워달라는 윤 씨에게 대항할 수 있는지가 문제가 됐습니다.
보증금을 배당받지 못한 임차인은 경매 낙찰자에게 계속 살 권리를 주장할 수 있을까요?
임차인의 대항력 발생 시점과 확정일자가 모두 1순위 근저당권보다 앞서고, 경매에서 배당요구 기한 안에 권리신고와 배당요구까지 했다면 원칙적으로 임차인은 우선변제권을 가질 수 있습니다. 경매법원은 점유자와 보증금 등 권리관계를 매각물건명세서에 밝혀 매수희망자가 이를 살펴보고 입찰가를 정할 수 있도록 합니다. 따라서 매수인이 임차인의 신고 내용을 믿고 보증금이 배당되어 자신이 반환채무를 인수하지 않을 것이라고 판단해 낙찰받았다면, 임차인이 근저당권자에게 무상거주확인서를 써줬다는 이유로 배당을 못 받았더라도 매수인에게 대항력을 주장할 수 없다고 대법원은 판단했습니다. 다만 이 결론은 매수인이 경매절차에서 공시된 권리관계를 신뢰해 가격을 정하고 낙찰받은 사정이 전제됩니다. 참고: 대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다248431 판결; 민사집행법 제105조
