가압류 뒤 들어간 임차인, 경매 낙찰자에게 맞설 수 있을까

상황

가상의 해솔시 다온아파트를 임차한 박 씨는 보증금 8,000만 원을 내고 이사한 뒤 전입신고까지 마쳤습니다. 그런데 등기부에는 박 씨가 계약하기 전부터 설정된 가압류가 있었고, 채권자 정 씨는 집주인 오 씨를 상대로 승소한 뒤 집을 경매에 넘겼습니다. 경매에서 집을 산 강 씨가 퇴거를 요구하자, 박 씨는 전입신고를 마쳤으니 계속 살 수 있는지 걱정합니다.

쟁점

가압류등기 뒤에 입주하고 전입신고한 임차인도 경매 매수인에게 임대차를 주장할 수 있을까요?

판례·법령 근거

주택임대차는 집을 인도받고 주민등록을 마치면 원칙적으로 그다음 날부터 제3자에게 효력이 생기며, 집을 넘겨받은 사람은 임대인의 지위를 승계합니다. 경매로 소유권을 얻은 사람도 원칙적으로는 주택의 양수인에 포함됩니다. 다만 임차인이 계약하기 전에 가압류등기가 먼저 되어 있었다면 결론이 달라집니다. 가압류 뒤 채무자로부터 집을 빌린 임차인은 가압류에 따른 처분금지 효력 때문에, 가압류채권자가 본안판결을 집행해 경매로 소유권을 취득한 사람에게 임대차의 효력을 주장할 수 없습니다. 따라서 박 씨는 강 씨에게 임대차를 내세워 계속 거주하기 어렵습니다. 그렇다고 보증금 회수 가능성이 전혀 없는 것은 아닙니다. 박 씨가 소액임차인이라면 법에서 정한 보증금 중 일정액을 최우선변제받을 수 있고, 확정일자를 갖췄다면 가압류채권자와 채권액에 비례해 배당받을 수 있습니다. 두 요건을 모두 갖춘 경우에는 먼저 최우선변제액을 받고, 남은 보증금이 있으면 그 잔액에 대해 안분배당을 받을 수 있습니다. 가압류가 임대차보다 먼저라면, 경매 매수인에 대한 대항력과 배당 가능성을 나누어 살펴야 합니다. 참고: 대법원 1993. 11. 23. 선고 93다4083 판결; (판례 인용 제외 — 원문에 없음); 대법원 1983. 4. 26. 선고 83다카116 판결; 대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결; 대법원 2007. 11. 15. 선고 2007다45562 판결; 주택임대차보호법 제3조 제1항; 주택임대차보호법 제3조 제3항; 주택임대차보호법 제8조 제1항

중개 실무 확인

• 계약 전 등기부에서 가압류 등 권리의 설정일과 임대차 계약일을 대조합니다.
• 임차인의 실제 입주일과 전입신고일을 확인하고 관련 자료를 보관하도록 안내합니다.
• 보증금, 확정일자, 소액임차인 해당 여부를 확인해 배당 가능성을 별도로 점검합니다.