경매 통지서를 봤다면, 소액임차인도 배당요구를 해야 할까?

상황

청주에서 보증금 2,800만 원으로 다가구주택에 들어간 정하늘 씨는 전입신고를 하고 입주해 살았습니다. 계약 전 등기부에서 선순위 근저당권을 확인했지만, 몇 달 뒤 건물 현관에 경매 관련 통지서가 붙은 것을 보고서야 경매가 진행 중임을 알았습니다. 계약을 중개한 한 대표는 정 씨에게 법원에서 정한 배당요구 종기를 확인해 보자고 했습니다.

쟁점

소액임차인도 배당요구를 따로 해야 하고, 언제까지 신청해야 할까요?

판례·법령 근거

법원은 경매 절차에서 배당요구를 할 수 있는 마지막 날인 배당요구 종기를 정하며, 그 종기는 첫 매각기일보다 앞서 정해집니다. 소액임차인의 보증금 반환채권은 자동으로 배당되는 채권이 아니므로, 임차인은 종기까지 권리신고와 배당요구를 해야 합니다. 우선변제권이 있더라도 배당요구를 빠뜨리면 매각대금에서 배당받지 못할 수 있고, 배당표가 확정·실시된 뒤 후순위 채권자에게 그 돈을 돌려달라고 하기도 어렵습니다.

따라서 정 씨는 경매 사건의 배당요구 종기를 확인해 그때까지 신청해야 합니다. 또한 종기까지 주택을 인도받아 점유하고 주민등록을 유지해야 우선변제 요건을 갖출 수 있습니다. 소액임차인이라도 배당요구는 자동으로 처리되지 않으므로 종기와 점유·전입 상태를 함께 챙겨야 합니다.

참고: 민사집행법 제84조 제1항, 민사집행법 제88조 제1항, 대법원 1998. 10. 13. 선고 98다12379 판결, (판례 인용 제외 — 원문에 없음), 대법원 2007다17475 판결

중개 실무 확인

• 등기부에서 선순위 근저당권 등 권리관계와 경매개시 여부를 확인합니다.
• 법원 경매기록에서 배당요구 종기와 신청 방법을 확인하도록 안내합니다.
• 임차인이 종기까지 실제 점유와 주민등록을 유지하는지 확인합니다.