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대전 유성구 다세대주택에 살던 한미라는 2024년 3월 집을 서준호에게 팔고, 잔금일 뒤에도 임차인으로 계속 거주하기로 했습니다. 잔금이 미뤄지자 한미라는 서준호의 대출에 동의해 2024년 12월 12일 집에 근저당권을 설정했고, 서준호는 이듬해 2월 5일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 은행 경매에서 집을 낙찰받은 박도윤이 퇴거를 요구하자, 한미라는 오래전부터 해 둔 전입신고를 내세워 버텨도 되는지 고민합니다.
집주인일 때부터 계속 살며 전입신고를 해 둔 사람은, 임차인으로 바뀐 뒤 경매 매수인의 퇴거 요구에 대항할 수 있을까요?
주택임대차보호법상 대항력은 주택 인도와 주민등록을 갖춘 뒤 생기지만, 주민등록은 단순히 주소가 올라 있다는 것만으로 충분하지 않습니다. 제3자가 그 주민등록을 통해 임차권에 기초한 점유라고 알아볼 수 있어야 합니다. 한미라는 서준호 명의로 소유권이전등기가 되기 전까지는 집주인으로 거주하는 것인지 임차인으로 거주하는 것인지 제3자가 구별하기 어려웠습니다. 따라서 임대차를 공시하는 주민등록의 효력은 소유권이전등기일에 비로소 생기고, 대항력은 그 다음 날부터 인정됩니다. 이 사안에서는 근저당권이 그보다 먼저 설정됐으므로, 경매 매수인에게 임차인으로 대항하기 어렵습니다.
전입신고가 오래전부터 되어 있어도, 임차인 지위가 외부에 드러나는 시점이 따로 있을 수 있습니다.
참고: 주택임대차보호법 제3조 제1항; 대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결; (판례 인용 제외 — 원문에 없음); (판례 인용 제외 — 원문에 없음); (판례 인용 제외 — 원문에 없음)
