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춘천 외곽에서 목공 작업장을 운영하던 임차인 박 씨는 토지를 빌려 작업장을 지었지만, 임대인 최 씨가 계약 만료 뒤 갱신을 거절하자 건물 매수청구권을 행사했습니다. 최 씨가 건물값을 지급하지 않아 박 씨는 작업장과 그 부지를 계속 점유했고, 분쟁을 상담한 중개사 김 대표에게 최 씨는 주변 시세를 기준으로 사용료를 계산해야 한다고 주장했습니다.
건물 매수대금을 받지 못해 부지를 비우지 못한 경우에도, 계약 종료 뒤의 토지 사용료 상당액을 반환해야 할까요?
건물 소유를 목적으로 토지를 빌린 임차인은 계약이 끝날 때 지상물이 남아 있으면 계약 갱신을 청구할 수 있고, 임대인이 갱신을 원하지 않으면 지상물 매수를 청구할 수 있습니다. 매수청구가 이뤄지면 임차인의 건물 인도·소유권이전 의무와 임대인의 대금 지급 의무는 서로 맞물립니다. 따라서 임대인이 대금을 지급하지 않았다면 임차인은 대금 지급과 동시에 건물을 넘기겠다고 주장할 수 있습니다.
다만 건물 인도를 미룰 수 있다는 것이 부지를 계속 사용해도 된다는 뜻은 아닙니다. 임차인이 건물과 함께 부지를 점유·사용했다면, 매수대금을 받을 때까지라도 그 기간의 부지 사용 대가를 부당이득으로 반환해야 합니다. 계약상 임대료가 당시 실제 임료와 현격히 달랐다면, 반환액은 약정 임대료가 아니라 부당이득 발생 당시의 실제 임료 상당액을 기준으로 정할 수 있습니다.
결론은 건물 인도를 미룰 수 있어도, 계속 사용한 부지의 대가까지 면제되지는 않는다는 것입니다.
참고: 「민법」 제283조; 「민법」 제643조; 「민법」 제652조; 대법원 1991. 4. 9. 선고 91다3260 판결; 대법원 1998. 5. 8. 선고 98다2389 판결; 대법원 2001. 6. 1. 선고 99다60535 판결
