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실무 사례 · 임대차·전세
가상 사례 · 실제 상담 1건의 쟁점을 엮어 만든 이야기입니다 · 2026-09-30 · 조회 0
대전에서 작은 베이커리 건물을 경매로 낙찰받은 한 대표는 임차인 윤 씨와 새 임대인으로 관계를 이어가게 됐습니다. 건물을 넘겨받기 전 윤 씨는 종전 임대인 서 씨에게 차임 두 달분과 관리비를 내지 못한 상태였고, 몇 달 뒤 임대차가 끝나자 한 대표는 보증금 2,000만 원을 정산해야 했습니다. 윤 씨는 새 건물주가 되기 전의 빚까지 보증금에서 빼는 건 맞지 않는다며 이의를 제기했습니다.
한 대표는 소유권을 취득하기 전에 발생한 연체 차임을 윤 씨의 보증금에서 공제하고 돌려줄 수 있을까요?
상가 임차인이 대항력을 갖춘 뒤 건물 소유자가 바뀌면, 매매뿐 아니라 경매로 소유권을 취득한 사람도 임대인의 지위를 승계합니다. 다만 소유권이 넘어오기 전에 발생한 연체 차임이나 관리비 채권 자체가 새 소유자에게 자동으로 이전되는 것은 아니어서, 별도의 채권양도가 없다면 종전 임대인이 청구하는 것이 원칙입니다.
그렇더라도 임대차보증금은 계약이 끝나고 건물을 돌려줄 때까지 임차인이 부담하는 임대차 관련 채무를 담보합니다. 따라서 새 소유자가 임대차 종료 후 보증금을 반환할 때에는, 특별한 사정이 없는 한 자신이 소유권을 취득하기 전에 발생한 연체 차임이나 관리비도 보증금에서 공제할 수 있습니다. 채권이 새 소유자에게 넘어가는 것과 보증금 정산에서 공제되는 것은 구별해야 합니다.
한 대표는 종전 임대인에게 따로 이전받지 않은 연체 차임도 보증금 정산 때 공제할 수 있습니다.
참고: 상가건물 임대차보호법 제3조, 대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결
