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청주에 사는 이서윤 씨는 중개사 김 대표를 통해 장민수 씨의 아파트를 보증금 3,000만 원에 임차하고, 입주와 전입신고를 마쳤습니다. 집에는 이미 한빛신협의 근저당권이 있었지만, 이 씨는 임차인으로서의 지위를 더 단단히 해두려 전세권설정등기도 했습니다. 이후 이 씨는 계속 아파트에 살면서도 주민등록을 부모님 집으로 옮겼고, 근저당권 실행으로 경매가 진행되자 배당표에서 한빛신협이 자신보다 앞선 것을 확인했습니다.
전세권설정등기까지 했다면, 주민등록을 옮긴 뒤에도 임차인의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있을까요?
전세권은 물권이지만, 주택임대차는 기본적으로 채권계약입니다. 임차인이 별도로 전세권설정등기를 해도, 그 등기가 주택임대차보호법상 대항요건인 점유와 주민등록을 대신 공시해 주지는 않습니다. 따라서 주민등록을 옮겨 대항요건을 잃으면 임대차에 따른 대항력과 우선변제권도 잃을 수 있고, 전세권등기만으로 그 효력을 되살릴 수는 없습니다. 전세권자로서의 권리와 임차인으로서의 우선변제권은 근거와 요건이 다른 별개의 권리라는 점도 판례가 짚었습니다. 이 씨의 임차인 지위에 따른 우선변제 주장은 받아들여지기 어렵고, 소액보증금 최우선변제권도 대항요건을 잃으면 인정되기 어렵습니다. 참고: 대법원 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결; 대법원 2007. 6. 28. 선고 2004다69741 판결; 민법 제303조, 제618조, 제621조; 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의3 제1항·제5항, 제3조의4 제1항·제2항, 제8조 제1항
