배당을 덜 받은 임차인, 매수인에게 나머지를 청구할 수 있을까

상황

대전의 한 아파트에 보증금 6,800만 원으로 입주한 임차인 이서윤 씨는 전입신고와 확정일자를 마쳤고, 그 뒤에 집주인 박정호 씨의 근저당권이 설정됐습니다. 집이 경매로 넘어간 뒤 서윤 씨는 배당기일에 출석하지 않았는데, 며칠 후 배당표를 확인해 보니 보증금 중 4,000만 원만 배당된 사실을 알았습니다. 올바른 순위대로라면 보증금 전액을 배당받을 수 있었다고 판단한 서윤 씨는 새 소유자에게 남은 2,800만 원을 청구할 수 있는지 고민합니다.

쟁점

배당표 오류로 실제 배당액이 줄었다면, 임차인은 경매 매수인에게 그 차액을 청구할 수 있을까요?

판례·법령 근거

대항력과 우선변제권을 함께 가진 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, 원칙적으로 올바른 배당순위라면 받을 수 있었던 금액을 기준으로 매수인에게 대항할 보증금 잔액을 따집니다. 실제로 받은 돈이 그보다 적더라도, 그 차액을 매수인에게 청구할 수 있다는 뜻은 아닙니다. 올바른 순위라면 보증금 전액을 받을 수 있었던 서윤 씨의 경우, 매수인에게 대항할 보증금 잔액은 없고, 실제 배당액과의 차액은 과다 배당을 받은 후순위 채권자를 상대로 부당이득 반환을 구할 문제가 됩니다.

임차인이 배당요구를 했다면 임대차는 종료되지만, 보증금 잔액을 돌려받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 보는 법리가 있습니다. 다만 매수인에게 대항할 잔액은 실제 배당액이 아니라 올바른 배당액을 기준으로 계산한다는 점을 구별해야 합니다. 이 사례에서는 매수인에게 2,800만 원을 청구하기보다, 초과 배당을 받은 후순위 채권자를 상대로 반환을 구해야 합니다.

참고: 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결; 대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다30165 판결; 주택임대차보호법 제4조 제2항; 주택임대차보호법 제3조 제2항(현행 주택임대차보호법 제3조 제4항)

중개 실무 확인

• 임차인의 입주일·전입신고일·확정일자와 근저당권 설정일을 대조합니다.
• 경매 배당표에서 실제 배당액뿐 아니라 올바른 배당순위에 따른 배당액도 확인합니다.
• 배당기일 출석 여부와 배당이의 가능성을 확인하고, 초과 배당 채권자 등 후속 청구 상대방을 구분합니다.