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청주에 있는 다세대주택을 매수하려던 윤서진 씨는 경매기록에서 채권최고액 6,200만 원의 근저당권이 먼저 설정되고, 그 뒤 전세금 4,800만 원의 전세권이 등기된 사실을 확인했습니다. 전세권자인 한유라 씨의 계약기간은 아직 10개월이나 남아 있었지만, 일반채권자 강태욱 씨가 판결을 받아 신청한 경매에서 윤 씨는 매각허가결정을 받았습니다. 윤 씨는 전세권의 기간이 끝날 때까지 집을 넘겨받지 못하는 것은 아닌지 걱정했습니다.
선순위 근저당권보다 뒤에 설정된 전세권의 기간이 남아 있어도, 경매 매수인이 그 부담을 인수해야 할까요?
전세권은 부동산을 사용·수익하는 권리인 동시에 전세금을 우선 변제받는 권리입니다. 다만 우선변제권은 경매에서 전세권이 소멸하는 것을 전제로 하므로, 전세권이 있다는 사실만으로 매수인이 언제나 그 권리를 인수하는 것은 아닙니다.
민사집행법은 매각으로 모든 저당권이 소멸하고, 저당권이나 압류채권 등에 대항할 수 없는 전세권도 매각으로 소멸한다고 정합니다. 따라서 전세권보다 먼저 설정된 근저당권이 경매로 소멸하면, 그보다 뒤에 등기된 전세권은 기간이 남아 있어도 매수인에게 대항하기 어렵습니다. 판례도 선순위 근저당권이 경매로 소멸하는 경우 그보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸한다고 판단했습니다. 이 사안에서는 윤 씨가 전세권 부담을 인수하지 않고 소유권을 취득할 수 있습니다.
전세기간이 남았는지만으로 인수 여부를 판단할 수는 없습니다. 등기 순위와 매각으로 소멸하는 권리인지가 핵심입니다.
참고: 민법 제303조, 민사집행법 제91조 제2항, 민사집행법 제91조 제3항, 주택임대차보호법 제3조, 대법원 1987.02.24. 선고 86다카1936 판결
경매 매수인의 권리 인수 여부를 확인할 때는 다음 사항을 함께 살펴야 합니다.
