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서울 마포구 다세대주택을 빌린 자매 수진 씨와 유나 씨는 각자 보증금을 6,500만 원과 4,000만 원으로 적은 임대차계약서를 따로 썼습니다. 두 사람은 같은 집에서 함께 살며 전입신고도 마쳤지만, 집에 설정된 근저당권이 경매로 이어지자 각자 소액임차인으로 최우선변제를 받을 수 있다고 기대했습니다. 두 보증금을 합하면 1억 500만 원입니다.
계약서와 전입신고를 따로 했다면 자매가 각각 소액임차인으로 인정될까요?
주택임대차보호법은 임차인이 경매신청 등기 전에 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 보증금 중 일정액을 다른 담보권자보다 먼저 변제받을 수 있도록 정하고 있습니다. 다만 하나의 주택에서 둘 이상이 임차인으로 가정공동생활을 한다면 보증금을 합산해 소액임차인 해당 여부를 판단합니다. 계약서를 나누거나 각자 전입신고를 했다는 사정만으로 보증금이 따로 계산되는 것은 아닙니다.
이 사례처럼 2018년에 근저당권이 설정된 서울 주택은 당시 적용되는 기준에 따라 보증금 합계가 1억 원 이하인 임차인이 소액임차인 범위에 들 수 있습니다. 자매의 합계는 1억 500만 원이므로 그 기준을 넘습니다. 대법원도 함께 거주하는 가족의 보증금 합산 주장이 제기된 사건에서, 이를 판단하지 않고 한 임차인의 보증금만 살핀 원심판결을 파기한 바 있습니다. 가정공동생활 여부와 보증금 합산은 판단에서 빠뜨릴 수 없는 쟁점입니다.
참고: 「주택임대차보호법」 제8조, 「주택임대차보호법」 제3조 제1항, 「주택임대차보호법 시행령」 제10조 제4항, 대법원 2001. 5. 15. 선고 2001다18513 판결
가족이 한집에서 함께 살면, 나눈 계약서보다 실제 공동생활과 보증금 합계가 중요합니다.
