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대전 유성구의 다가구주택을 보러 간 임차인 이서윤 씨는 등기부에서 이미 설정된 소유권이전등기청구권가등기를 발견했습니다. 임대인 정 씨는 “사업자금 3,000만 원을 빌리면서 담보로 해 둔 것”이라고 설명했지만, 그 말만으로는 가등기의 성격이 확정되지 않습니다. 중개사 한 대표는 계약 전에 가등기가 매매예약에 따른 것인지, 채권 담보를 위한 것인지부터 확인해야 한다고 안내했습니다.
가등기가 먼저 설정된 집을 임차하면, 나중에 집주인이 바뀌거나 경매가 진행돼도 임차인의 보증금과 거주 권리를 지킬 수 있을까요?
가등기는 이름이 같아도 진정한 매매예약에 따른 가등기와 돈을 빌려준 채권의 담보를 위한 가등기로 나뉩니다. 임차인이 대항력을 갖추기 전에 매매예약 가등기가 먼저 설정됐다면, 나중에 그 가등기에 기한 본등기가 이뤄질 때 본등기 순위는 가등기 순위를 따릅니다. 따라서 그 임차인은 먼저 순위를 가진 본등기 권리자에게 대항하기 어렵습니다.
담보가등기라면 담보권자가 경매를 신청하거나 법정 청산절차를 거쳐 본등기를 할 수 있습니다. 경매가 진행될 경우 가등기 뒤에 대항요건을 갖춘 임차인은 원칙적으로 경매 매수인에게 대항할 수 없지만, 확정일자에 따른 우선변제권이 있거나 소액임차인이라면 배당요구를 검토해야 합니다. 청산절차에서는 확정일자에 따른 우선변제권을 가진 임차인도 후순위 권리자에 포함해 우선변제권을 행사할 수 있다는 해석이 제시됩니다.
반면 담보가등기 뒤에 대항력만 갖춘 임차인은 원칙적으로 담보가등기권리자에게 대항하지 못합니다. 다만 청산금이 채무자에게 지급될 상황이라면, 임차인은 그 청산금의 범위에서 청산금 지급과 임차권 관련 의무의 이행이 함께 이뤄져야 한다고 주장할 수 있습니다. 결국 ‘가등기가 담보인지’뿐 아니라 ‘경매인지 청산인지’, ‘확정일자와 소액임차인 요건을 갖췄는지’가 보호 범위를 가릅니다.
가등기라는 표시만 보고 안전하다고 단정하지 말고, 성격과 실행 절차를 함께 확인해야 합니다.
참고: 부동산등기법 제91조, 가등기담보등에관한법률 제12조 제1항, 가등기담보등에관한법률 제3조, 가등기담보등에관한법률 제4조 제1항, 가등기담보등에관한법률 제5조 제1항, 제2항, 가등기담보등에관한법률 제2조 제5호, 가등기담보등에관한법률 제5조 제5항, 민법 제536조, 대법원 2001. 1. 5. 선고 2000다47682 판결
