대항력 있는 임차인도 토지소유자의 퇴거 요구를 막을 수 있을까

상황

성남시의 오래된 상가주택을 소유한 임대인 최 씨는 건물만 갖고 있었고, 건물이 서 있는 땅에는 사용할 권리가 없었습니다. 중개사 김 대표의 안내로 건물 1층을 임차한 박 씨는 전입신고와 입주를 마쳐 대항력을 갖췄지만, 이후 땅을 취득한 윤 씨가 건물에서 나가 달라고 요구했습니다. 박 씨는 임대차계약서와 전입신고 내역을 내밀며 난감해했습니다.

쟁점

대항력을 갖춘 건물 임차인은 토지소유자의 퇴거 요구에도 계속 거주할 수 있을까요?

판례·법령 근거

대법원은 건물이 토지를 사용할 권리 없이 서 있고 토지소유자가 건물 철거와 대지 인도를 청구할 수 있는 상황이라면, 토지소유자가 건물 점유자에게 건물에서 나가라고 요구할 수도 있다고 봤습니다. 건물 임차권의 대항력은 건물에 관한 권리이지, 토지를 사용할 권리까지 만들어 주지는 않기 때문입니다. 따라서 임차인이 대항력을 갖췄더라도 토지소유자의 적법한 퇴거 청구를 막을 수 없고, 임차 후 토지를 취득한 사람도 이 임차권에 구속되는 제3자라고 볼 수 없다는 취지입니다.

대항력만으로 토지소유자에게 맞설 토지사용권이 생기는 것은 아닙니다.

참고: 대법원 2010.08.19. 선고 2010다43801 판결, 민법 제622조 제1항, 주택임대차보호법 제3조 제1항

중개 실무 확인

• 건물 등기와 토지 등기를 각각 확인해 소유자가 같은지 살핍니다.
• 소유자가 다르면 건물의 토지사용권 근거와 범위를 확인합니다.
• 임차인에게 대항력과 토지사용권은 별개라는 점을 설명합니다.