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광주 서림동 아파트에 보증금 1억 6천만 원으로 들어간 윤서 씨는 전입신고와 확정일자를 마친 뒤, 임대인 이 씨와 별도로 전세권설정등기까지 했습니다. 몇 달 뒤 이 씨가 대출금을 갚지 못해 아파트에 경매가 진행되자, 윤서 씨는 이삿짐을 빼고 다른 곳으로 전출했습니다. 경매 절차에서 윤서 씨는 전세권등기가 있으니 임차인으로서의 권리도 그대로 유지될 것이라 생각했습니다.
전세권설정등기를 해두었더라도 이사와 전출로 대항요건을 잃으면, 주택임대차보호법상 우선변제권도 유지될까요?
대법원은 임차인으로서의 우선변제권과 전세권자로서의 우선변제권은 근거와 성립요건이 서로 다른 별개의 권리라고 봤습니다. 전세권설정등기는 주민등록과 점유 개시일, 확정일자 같은 주택임대차보호법상 대항요건을 공시하지 않습니다. 임차권등기나 주택임대차등기에 인정되는 효력을 전세권설정등기에 그대로 적용할 규정도 없으므로, 전입과 점유를 잃으면 임차인으로서 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 상실할 수 있습니다. 다만 전세권에 따른 권리는 별도로 따져야 하며, 전세권등기만으로 임차인 권리까지 보전된다고 단정해서는 안 됩니다.
전세권등기와 주택임대차보호법상 대항요건은 서로 대신할 수 없습니다. 참고: 대법원 2007.06.28. 선고 2004다69741 판결, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 주택임대차보호법 제3조의3 제1항, 주택임대차보호법 제3조의3 제5항, 주택임대차보호법 제3조의4 제1항, 주택임대차보호법 제3조의4 제2항, 민법 제621조
