공증받은 임대차계약서, 후순위 근저당보다 먼저 배당받을 수 있을까

상황

청주에서 다가구주택을 빌린 한 씨는 보증금 7,200만 원으로 계약하면서 임대차계약서에 사서증서 인증을 받았습니다. 이사 전에 이미 설정된 근저당권은 등기부에서 확인했지만, 입주와 전입신고를 마친 뒤 몇 달 지나 제2순위 근저당권이 추가됐고, 결국 집은 경매에 넘어갔습니다. 중개사 윤 대표의 설명을 들은 한 씨는 법원 배당절차에서 인증받은 계약서를 내고 후순위 근저당권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는지 따져 보게 됐습니다.

쟁점

임대차계약서에 사서증서 인증을 받은 날짜도 확정일자로 인정돼, 제2순위 근저당권보다 먼저 배당받을 수 있을까요?

판례·법령 근거

주택임대차보호법은 주택을 인도받고 주민등록을 마친 임차인이 임대차계약증서에 확정일자까지 갖추면 후순위 권리자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있도록 정하고 있습니다. 대법원은 법무법인이 임대차계약서에 적법한 사서증서 인증을 마쳤다면 그 인증일이 확정일자에 해당한다고 판단했습니다. 따라서 한 씨가 주택 인도와 주민등록을 갖추고, 인증일도 제2순위 근저당권 설정일보다 앞선다면 그 근저당권자보다 우선해 배당받을 수 있습니다.

다만 집에 먼저 설정된 제1순위 근저당권보다 앞서는 것은 아닙니다. 경매대금이 충분하지 않으면 선순위 권리자가 먼저 배당받으므로, 우선순위와 실제 회수액은 구별해야 합니다. 별도로 대법원은 읍·면·동·출장소의 확정일자 부여도 법률상 권한에 따라 이뤄지는 사무라는 취지로 판단했습니다.

사서증서 인증일이 후순위 근저당권 설정일보다 빠르고 대항요건을 갖췄다면, 그 근저당권자보다 우선해 배당받을 수 있습니다.

참고: 「주택임대차보호법」 제3조의2 제2항, 「민법」 부칙 제3조 제1항, 「민법」 부칙 제3조 제4항, 대법원 1998. 10. 2. 선고 98다28879 판결, 대법원 1999. 4. 13. 선고 98추40 판결

중개 실무 확인

• 등기부에서 기존 근저당권과 추가 담보권의 설정일·순위를 확인합니다.
• 임차인의 주택 인도일, 전입신고일, 계약서 인증일을 각각 확인합니다.
• 인증받은 계약서 원본과 경매 배당요구 등 절차 진행 여부를 확인하도록 안내합니다.