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대전의 다세대주택에 살던 임차인 박 씨는 보증금 2,400만 원을 내고 입주한 뒤 전입신고를 하고, 별도로 전세권 설정등기도 마쳤습니다. 하지만 직장 때문에 이사를 가면서 주민등록을 새 주소로 옮겼고, 몇 달 뒤 집주인 최 씨의 대출을 담보한 은행이 건물 경매를 신청했습니다. 경매 소식을 들은 박 씨는 전세권등기가 있으니 소액임차인 우선변제도 받을 수 있다고 생각했습니다.
주민등록을 옮긴 뒤에도 전세권 설정등기만으로 소액임차인 우선변제를 받을 수 있을까요?
전세권과 주택임대차에 따른 우선변제권은 근거와 성립요건이 서로 다른 권리입니다. 전세권 설정등기를 해도 주택임대차보호법상 대항요건인 점유와 주민등록을 대신하거나 그 내용을 공시해 주지는 않습니다. 따라서 임차인이 전세권등기를 마쳤더라도 주택임대차보호법상 대항요건을 잃으면 그에 따른 대항력과 우선변제권도 잃을 수 있습니다. 이 사례에서 박 씨는 이사와 함께 주민등록을 이전해 주택임대차보호법상 대항요건을 유지하지 못했습니다. 전세권등기가 남아 있더라도 그것만으로 소액임차인으로서의 우선배당을 받을 수는 없습니다. 참고: 대법원 2007. 6. 28. 선고 2004다69741 판결; 주택임대차보호법 제3조 제1항; 민법 제621조; 주택임대차보호법 제3조의3 제1항; 주택임대차보호법 제3조의4 제2항; 주택임대차보호법 제3조의3 제5항; 주택임대차보호법 제3조의4 제1항
