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대전 유성구의 한 다가구주택 2층을 소유한 강민석 씨와 오세진 씨는 각각 지분 5/10과 2/10을 갖고 있었고, 나머지 3/10은 장태호 씨 몫이었습니다. 두 사람은 임차인 윤아 씨에게 2층을 보증금 7,200만 원에 임대했고, 윤아 씨는 입주한 뒤 전입신고와 확정일자까지 마쳤습니다. 그런데 얼마 지나지 않아 장 씨가 찾아와 *“내 동의 없이 한 계약이니 집을 비워 달라”*고 요구했습니다.
과반수 지분을 가진 공유자들과 계약한 임차인도 소수 지분자의 퇴거 요구를 거절할 수 있을까요?
공유물의 사용·수익 방법은 관리에 관한 사항이므로, 지분 과반수를 가진 공유자는 다른 공유자와 미리 협의하지 않았더라도 관리 방법을 정할 수 있습니다. 따라서 과반수 지분자에게 사용·수익을 허락받은 임차인은 소수 지분자에게 적법한 점유를 주장할 수 있고, 소수 지분자가 임차인을 상대로 퇴거를 요구하기는 어렵습니다. 윤아 씨의 경우 계약한 두 사람의 지분을 합하면 7/10이므로, 이 사례의 전제에서는 임차권이 유효하다고 볼 수 있습니다.
다만 보증금 반환 문제는 별도로 살펴야 합니다. 계약에서 제외된 소수 지분자에게 보증금 반환 책임을 당연히 물을 수 있는 것은 아니며, 공동으로 임대하고 보증금을 받은 두 임대인의 반환채무는 특별한 사정이 없으면 불가분채무로 볼 수 있습니다. 따라서 윤아 씨는 계약을 함께 체결한 강 씨와 오 씨 중 한 사람에게도 보증금 전액의 반환을 청구할 수 있습니다. 경매 때에도 원문 답변은 계약에 참여하지 않은 공유자의 지분 매각대금에서 배당받기는 어렵다고 봅니다. 계약서에 반환 책임이나 보증금 수령 관계를 달리 정한 내용이 있다면 그 내용도 함께 확인해야 합니다.
핵심은 점유의 적법성과 보증금 반환 책임을 나누어 보는 것입니다.
참고: 민법 제263조 후문, 민법 제264조, 민법 제265조 본문, 민법 제266조 제1항, 대법원 2002. 5. 14. 선고 2002다9738 판결, 대법원 1991. 4. 12. 선고 90다20220 판결, 대법원 1991. 9. 24. 선고 91다23639 판결, 대법원 1967. 4. 25. 선고 67다328,카1155 판결, 대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결
