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청주에 있는 다세대주택을 빌린 박지은 씨는 보증금 1억 8천만 원을 내고 입주한 뒤 전입신고까지 마쳤지만, 확정일자는 며칠 뒤 받았습니다. 그 사이 임대인 최도윤 씨의 채권자 윤태식 씨가 해당 주택에 가압류를 등기했고, 이후 집은 경매에 넘어갔습니다. 중개사 김 대표는 박 씨에게 “확정일자가 늦으면 보증금을 한 푼도 못 받는 건지”를 차근히 설명해야 했습니다.
확정일자보다 먼저 등기된 가압류가 있다면, 임차인은 경매 배당에서 가압류채권자보다 뒤로 밀릴까요?
주택임대차보호법상 우선변제권은 입주와 전입신고뿐 아니라 확정일자까지 갖춰야 생깁니다. 따라서 확정일자가 가압류보다 늦다면 임차인이 가압류채권자보다 먼저 배당받을 수는 없습니다.
다만 임차인의 우선변제권은 담보권과 비슷한 성격이 있으므로, 먼저 가압류한 채권자와 임차인은 배당에서 각자의 채권액에 비례해 나누어 받습니다. 즉, 임차인이 가압류채권자에게 전부 밀리는 것은 아니며 두 채권자가 안분배당 관계에 놓입니다. 보증금을 모두 배당받지 못했다면, 가압류보다 먼저 갖춘 대항요건을 근거로 경매 매수인에게 미회수 보증금에 대한 대항력을 주장할 수도 있습니다. 또 소액임차인 요건을 갖춘 경우에는 법정 범위의 소액보증금에 대해 별도의 우선변제 가능성이 있습니다.
확정일자가 늦으면 선순위 배당은 어렵지만, 가압류채권자와 안분배당할 수 있습니다.
참고: 「주택임대차보호법」 제3조의2 제2항, 「주택임대차보호법」 제8조, 대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결
