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대전의 한 상가에서 디저트 카페를 운영하던 임차인 김 씨는 장사를 접고, 점포를 새로 카페를 열려는 전차인 이 씨에게 넘겼습니다. 임대인 최 씨는 이를 알고 있었지만, 김 씨의 사업자등록은 그대로 남아 있었고 이 씨는 자기 명의로 사업자등록을 하지 않았습니다. 얼마 뒤 임대인의 채권자가 점포 경매를 신청하자, 김 씨는 보증금을 우선해서 돌려받을 수 있는지 걱정합니다.
김 씨의 사업자등록이 남아 있어도, 전차인 이 씨가 자기 명의로 등록하지 않았다면 우선변제권을 유지할 수 있을까요?
상가 임차인이 경매에서 우선변제를 받으려면 점포를 인도받고 사업자등록을 갖춘 뒤 임대차계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 특히 사업자등록은 권리를 얻을 때뿐 아니라 배당요구 종기까지 유지해야 하는 요건입니다.
대법원은 임차인이 점포를 전대해 직접 사업을 하지 않거나 사실상 폐업했다면, 임차인 명의의 기존 사업자등록만으로는 상가임대차의 공시방법을 갖췄다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 이때 임차인의 대항력과 우선변제권을 유지하려면 점포를 직접 점유하며 사업하는 전차인이 자기 명의로 사업자등록을 해야 합니다. 따라서 이 씨가 사업자등록을 하지 않은 이 사례에서는 김 씨의 권리가 계속 유지되기 어렵습니다. 전대 후 임차인이 영업을 그만뒀다면, 실제 영업자의 사업자등록 여부가 관건입니다.
참고: 상가건물임대차보호법 제3조 제1항, 상가건물임대차보호법 제5조 제2항, 부가가치세법 제8조, 부가가치세법 제5조 제4항, 부가가치세법 제5조 제5항, 대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결
