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대전 유성구의 다세대주택을 보증금 6,000만 원에 빌린 임차인 박 씨는 4월 10일 이삿짐을 들이고 전입신고와 확정일자까지 마쳤습니다. 그런데 그날 집주인 최 씨도 은행에서 대출을 받으며 해당 주택과 대지에 근저당권을 설정했습니다. 대출금이 연체돼 집이 경매에 넘어가자, 박 씨는 자신이 먼저 보증금을 배당받을 수 있는지 걱정합니다.
전입신고와 확정일자, 근저당권 설정이 같은 날 이뤄졌다면 임차인이 은행보다 먼저 배당받을 수 있을까요?
임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 대항력은 그 다음 날 생깁니다. 확정일자도 갖춘 임차인은 경매에서 우선변제를 받을 수 있지만, 입주·주민등록·확정일자를 같은 날 갖추고 근저당권도 그날 설정됐다면 우선변제권 역시 다음 날을 기준으로 발생합니다. 같은 날 이뤄진 임대차의 공시와 등기의 선후를 가리기 어려운 상황에서, 먼저 등기를 마친 권리자의 예측하지 못한 불이익을 막으려는 취지입니다.
따라서 사례에서는 근저당권이 임차인의 우선변제권보다 앞섭니다. 입주·전입신고·확정일자와 근저당 설정이 같은 날이면, 임차인의 우선변제권은 다음 날 발생합니다.
참고: 「주택임대차보호법」 제3조 제1항, 같은 법 제3조의2 제2항; 대법원 1997. 12. 12. 선고 97다22393 판결, 1998. 9. 8. 선고 98다26002 판결, 1999. 3. 23. 선고 98다46938 판결.
