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대전 유성구의 다세대주택을 보러 간 임차인 서윤 씨는 보증금 7,200만 원을 마련해 이사할 계획입니다. 중개사 이정 씨가 확정일자와 전입신고를 안내하자, 임대인 강민 씨는 전세권설정등기는 해줄 수 없다고 말했습니다. 서윤 씨는 계약서에 확정일자만 받으면 전세권등기와 똑같이 보호되는지, 나중에 보증금을 돌려받지 못하면 어떻게 해야 할지 고민합니다.
확정일자와 전세권설정등기는 보증금 보호와 경매 절차에서 어떤 차이가 있을까요?
전세권설정등기는 등기된 순위에 따라 물권으로 보호됩니다. 반면 주택임대차의 확정일자는 주택을 인도받아 실제로 입주하고 주민등록 전입신고를 한 뒤 확정일자까지 갖춰야 순위에 따른 우선변제를 받을 수 있습니다. 전세권등기는 임대인의 협력이 필요하고 비용·절차가 더 들 수 있지만, 확정일자는 임대인의 동의 없이 비교적 간편하게 받을 수 있습니다.
보증금을 돌려받지 못한 채 계약이 끝났을 때도 차이가 있습니다. 확정일자를 갖춘 임차인은 원칙적으로 보증금 반환 판결을 받은 뒤 강제집행을 신청해야 하고, 경매에서 배당을 받으려면 별도로 배당요구를 해야 합니다. 전세권등기를 한 사람은 판결 없이 임의경매를 신청할 수 있고, 별도의 배당요구 없이 등기 순위에 따라 배당받을 수 있습니다. 다만 건물 일부에 설정한 전세권만으로 건물 전체를 경매에 넘길 수는 없습니다.
확정일자와 대항요건을 갖춘 임차인은 주택뿐 아니라 그 대지의 환가대금에서도 우선변제를 받을 수 있습니다. 주택에만 전세권을 설정한 경우에는 원칙적으로 대지의 환가대금까지 우선변제받지 못하지만, 집합건물로 전환되는 과정에서 전유부분과 대지권이 같은 소유자에게 귀속되는 등 특별한 사정이 있으면 전세권의 효력이 대지권에도 미칠 수 있다는 판례가 있습니다.
확정일자와 전세권등기는 보호 요건과 경매 절차가 다르므로, 계약 전 각 방식의 조건을 따져야 합니다.
참고: 「주택임대차보호법」 제3조 제1항; 대법원 2001. 7. 2.자 2001마212 결정; 대법원 2002. 6. 14. 선고 2001다68389 판결
