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재외국민인 임차인 서민준 씨는 2012년 대전의 한 아파트를 보증금 2억 8,000만 원에 빌려 확정일자를 받고 입주한 뒤, 국내거소 신고와 거소이전 신고를 마쳤습니다. 뒤이어 아내 한유진 씨도 외국국적동포 자격으로 그 아파트에 국내거소 신고를 하고 함께 살았지만, 이듬해 한빛저축은행이 아파트에 근저당권을 설정했습니다. 경매가 진행돼 문 씨가 아파트를 낙찰받자, 서 씨는 임차인으로 보증금을 우선해 돌려받을 수 있는지 걱정하게 됐습니다.
재외국민 임차인의 거소신고와 가족의 국내거소신고로 우선변제권을 주장할 수 있을까요?
외국인등록·체류지 변경신고와 재외동포의 국내거소신고·거소이전신고는 주민등록·전입신고에 준하는 효력이 인정됩니다. 재외국민인 임차인이 주민등록을 할 수 없던 시기의 사정도 고려하면, 함께 사는 가족의 신고 역시 임차인의 대항요건을 갖추는 데 인정될 수 있습니다. 가족의 주민등록도 임차인의 대항요건으로 인정된다는 기존 법리는 이 경우에도 적용됩니다. 다만 신고만으로 우선변제권이 생기는 것은 아닙니다. 주택을 인도받고 주민등록에 해당하는 신고를 한 뒤 확정일자까지 갖춰야 하며, 이 요건들이 근저당권보다 앞서 충족됐다면 경매에서 우선변제를 주장할 수 있습니다. 이 사례처럼 신고와 확정일자가 근저당권보다 앞섰다면, 서 씨는 우선변제권을 인정받을 수 있습니다. 참고: 대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결; 대법원 2015다14136; 출입국관리법 제88조의2 제2항; 재외동포법 제10조; 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의6.
