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부산에서 작은 공방을 운영하는 임차인 박 씨는 임대인 최 씨와 대지와 단독주택 전체를 보증금 2억 4천만 원에 임차했습니다. 박 씨의 지위를 더 든든히 해두려고 두 사람은 나중에 건물만 대상으로 별도의 전세권설정계약을 맺고 등기까지 했는데, 그 계약서는 원래 임대차계약서와 작성일이 달랐습니다. 몇 년 뒤 대지와 건물에 경매가 시작되자, 중개사 김 대표는 전세권설정계약서가 붙은 등기필증에 등기관의 접수인이 찍혀 있는 것을 확인했습니다.
등기필증에 찍힌 접수인을 원래 임대차계약의 확정일자로 볼 수 있을까요?
별도로 작성한 전세권설정계약서라도 원래 임대차계약과 계약당사자·목적물·보증금액 등이 같아 서로 같은 계약이라고 볼 수 있다면, 임대차에 관한 계약증서로 인정될 수 있습니다. 이때 등기필증에 찍힌 등기관의 접수인은 첨부된 계약서에 대한 확정일자에 해당할 수 있습니다. 원래 임대차는 대지와 건물 전체였지만 전세권은 건물에만 설정했더라도, 전세금액이 임대차보증금과 같다면 대지와 건물 전체에 관한 임대차계약서에 확정일자가 있는 것으로 볼 수 있습니다.
다만 접수인이 있다고 해서 언제나 같은 결론이 나는 것은 아닙니다. 두 계약의 동일성이 인정되는지, 그리고 우선변제에 필요한 다른 요건도 갖췄는지 함께 살펴야 합니다. 핵심은 서류의 제목이나 작성일보다 원래 임대차와의 실질적인 동일성입니다.
참고: 대법원 2002. 11. 8. 선고 2001다51725 판결; 민법 부칙 제3조 제4항 후단
