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대전 둔산동의 다가구주택에 살던 임차인 박 씨는 보증금 8,000만 원으로 계약한 뒤 전입신고와 확정일자를 마쳤고, 이후 임대인 최 씨는 은행 대출을 받으며 건물에 근저당권을 설정했습니다. 최 씨의 동의를 얻어 박 씨에게서 집을 전대받은 이 씨는 짐을 옮겨 점유를 이어받고, 주민등록이 끊겼다고 보기 어려운 기간 안에 전입신고와 확정일자도 마쳤습니다. 얼마 뒤 대출 연체로 경매가 시작되자, 이 씨는 자신의 보증금이 은행보다 먼저 배당될 수 있는지 걱정합니다.
이 씨는 전입신고와 확정일자를 받았다는 이유만으로 은행 근저당권보다 먼저 보증금을 받을 수 있을까요?
주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있고, 여기에 확정일자까지 갖추면 후순위 권리자나 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있습니다. 다만 이 씨의 권리가 은행 근저당권보다 앞서는지는 이 씨가 새로 신고한 날짜만으로 판단하지 않습니다. 임대인의 동의를 받은 적법한 전대이고, 점유가 이어지며 전입신고도 단절로 볼 수 없는 기간 안에 이루어졌다면 박 씨가 갖고 있던 대항력은 동일성을 유지할 수 있습니다. 이 경우 전차인 이 씨는 박 씨의 우선변제권을 대위 행사할 수 있으므로, 그 요건이 충족된다면 박 씨가 은행 근저당권보다 먼저 갖춘 권리에 기초해 배당을 요구할 수 있습니다.
핵심은 이 씨의 전입신고 날짜만이 아니라, 박 씨의 대항력과 권리의 연속성이 유지됐는지입니다.
참고: 주택임대차보호법 제3조 제1항, 법 제3조의 2 제2항, 법 제8조 제1항, 대법원 2010.06.10. 선고 2009다101275 판결
