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인천 강화군의 단독주택을 임차한 박 씨는 보증금 4,200만 원을 내고 입주한 뒤 전입신고도 마쳤습니다. 집 자체에는 담보권이 없었지만, 집이 자리한 토지에는 이미 근저당권이 설정돼 있었고, 몇 달 뒤 토지만 경매로 넘어가 정 씨가 낙찰받았습니다. 박 씨는 집 앞에서 정 씨를 만나 임대인의 의무를 이어받아 달라고 요구했지만, 정 씨는 집은 사지 않았다며 난감해했습니다.
토지만 경매로 산 사람에게도 임차주택의 새 임대인이라며 임차권을 주장할 수 있을까요?
주택을 인도받고 주민등록을 마친 임차인은 그 다음 날부터 제3자에게도 임차권을 주장할 수 있습니다. 전입신고를 하면 주민등록을 한 것으로 봅니다. 다만 임대인의 지위를 승계하는 양수인은 임대차 목적이 된 주거용 건물의 양수인을 말합니다. 토지에 대한 경매대금에서 보증금을 우선변제받을 수 있는 제도가 있다고 해도, 토지만 낙찰받은 사람이 곧바로 주택의 새 임대인이 되는 것은 아닙니다. 따라서 박 씨는 정 씨가 집의 임대인 지위를 승계했다는 이유만으로 임대인의 의무를 이행하라고 요구하기 어렵습니다.
토지만 산 사람에게 임대인의 지위까지 자동으로 넘어가지는 않습니다.
참고: 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조 제4항, 제3조 제2항(현행 주택임대차보호법 제3조 제3항), 제3조의2 제1항(현행 주택임대차보호법 제3조의2 제2항), 대법원 1998. 4. 10. 선고 98다3276 판결
