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실무 사례 · 임대차·전세
가상 사례 · 실제 상담 1건의 쟁점을 엮어 만든 이야기입니다 · 2026-09-30 · 조회 0
부산 연제구의 다세대주택에 사는 박은 2019년 4월 언니 김과 보증금 3,000만 원, 월세 45만 원으로 2년간 임대차계약을 맺었습니다. 김이 결혼해 이사한 뒤 동생 박이 집을 이어받아 살면서 전입신고를 했고, 월세도 빠짐없이 냈습니다. 2024년 여름 건물 주인이 바뀌자 새 집주인 최는 중개사를 통해 리모델링을 이유로 퇴거를 요구하며 월세 인상도 통보했습니다.
계약한 사람과 실제 거주자가 다르고 새 집주인이 리모델링을 요구하는 경우, 동생은 계약 만료 전까지 계속 살며 월세 인상을 거절할 수 있을까요?
계약서에 이름을 올린 임차인은 언니 김이므로, 동생 박이 임차인으로서 권리를 행사할 때에는 원칙적으로 김을 통해야 합니다. 다만 임차인이 제3자에게 집을 사용하게 한 사정만으로 언제나 임대차를 해지할 수 있는 것은 아닙니다. 가족이 거주하게 된 경위 등이 임대인에 대한 배신행위로 볼 수 없는 특별한 사정에 해당한다면, 임대인은 무단 전대만을 이유로 계약을 해지할 수 없고, 그 거주자도 임대인에게 사용·수익 관계를 주장할 수 있습니다.
이처럼 인정되는 전대차에서 실제 거주자가 집을 넘겨받아 살고 전입신고까지 했다면, 그 점유와 주민등록으로 임대차 관계가 공시될 수 있습니다. 따라서 김이 임차인으로 남아 있고 박이 계속 점유·전입신고한 상태에서 최가 집을 양수했다면, 최는 임대인 지위를 승계한 것으로 볼 수 있습니다.
계약 종료 전에 법에서 정한 기간 내 갱신 거절이나 조건 변경 통지가 없었다면 임대차는 종전 조건으로 묵시적으로 갱신되고, 갱신된 존속기간은 2년으로 봅니다. 이 사례에서는 2019년 4월 시작한 계약이 2021년 3월과 2023년 3월에 각각 묵시적으로 갱신되어 현재 계약은 2025년 3월 31일까지 존속한다고 볼 여지가 큽니다.
월세 인상은 임대주택에 관한 조세·공과금 등 부담이나 경제사정이 달라져 기존 월세가 적절하지 않게 된 경우에 장래를 향해 청구할 수 있으며, 증액에는 법령상 기준이 적용됩니다. 그러므로 리모델링을 위해 세입자를 내보내려는 목적만으로 월세를 올리겠다는 요구라면 그 사정만으로는 법정 증액 사유가 되기 어렵습니다. 리모델링을 이유로 한 퇴거 요구와 월세 인상 통보만으로 묵시 갱신된 계약이 끝나거나 월세가 곧바로 오르는 것은 아닙니다.
참고: 대법원 1993. 4. 13. 선고 92다24950 판결, 대법원 1993. 4. 27. 선고 92다45308 판결, 대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결, 「주택임대차보호법」 제6조 제1항, 「주택임대차보호법」 제6조 제2항, 「주택임대차보호법」 제7조
