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청주 복대동의 다세대주택에 살던 윤 씨는 임대인 한 씨의 동의를 받아 방을 서 씨에게 전대하고 이사했습니다. 서 씨는 윤 씨가 주민등록을 옮긴 뒤 전입신고 기간 안에 새로 전입신고를 하고 집을 넘겨받아 계속 거주했습니다. 이후 윤 씨가 대항력을 갖춘 다음 설정된 근저당권이 경매에 넘어가 오 씨가 새 소유자가 되자, 서 씨는 윤 씨의 보증금이 반환될 때까지 집을 비워야 하는지 걱정하게 됐습니다.
임대인의 동의 아래 전입신고와 점유를 이어 온 전차인은, 경매로 소유권을 얻은 새 집주인에게 보증금 반환 때까지 계속 거주할 수 있을까요?
주택임차인의 대항력은 점유와 주민등록이 계속되는 것이 중요합니다. 다만 임대인의 동의를 받아 적법하게 전대하고, 전차인이 원래 임차인의 주민등록이 옮겨진 날부터 전입신고 기간 안에 전입신고를 마친 뒤 집을 넘겨받아 계속 점유했다면, 점유와 주민등록의 형태가 바뀌어도 원래 임차인의 대항력은 끊기지 않고 유지될 수 있습니다.
이 경우 임차인은 대항력을 취득한 뒤 설정된 근저당권의 경매로 소유권을 얻은 사람에게 보증금을 돌려받을 때까지 집을 점유하겠다고 주장할 수 있습니다. 전차인도 임차인의 이 같은 권리를 원용할 수 있으므로, 요건이 갖춰졌다면 임차인의 보증금 반환 전까지 집을 적법하게 점유·사용할 수 있습니다. 전대 사실만으로 전차인의 거주 권리가 당연히 사라지는 것은 아닙니다.
참고: 주택임대차보호법 제3조 제1항; 대법원 1987.2.24. 선고 86다카1695 판결; 대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결
