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충북 제천의 중개사 김 대표는 임차인 박서윤 씨가 최민재 씨 소유의 단독주택을 보증금 1억 2천만 원에 계약하도록 중개했습니다. 집터는 담장 안에 세 필지로 나뉘어 있었고, 주택은 118-7번지에 있었지만 박 씨는 혼동 끝에 건물이 없는 118-9번지로 전입신고를 했습니다. 확정일자까지 받아 안심하던 박 씨는 몇 달 뒤 집 앞에서 경매 통지서를 보고 김 대표에게 연락했습니다.
집과 같은 담장 안의 빈 땅 지번으로 전입신고했어도, 보증금 보호를 받을 수 있을까요?
주택임대차보호법상 대항력을 갖추려면 주택을 인도받고 주민등록을 마쳐야 하며, 대항력은 그 요건을 갖춘 다음 날부터 생깁니다. 확정일자가 있더라도 이 대항요건을 갖춰야 경매에서 후순위 권리자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있습니다.
주민등록은 제3자가 임대차 사실을 알아볼 수 있게 하는 공시방법입니다. 따라서 전입신고한 지번만으로 일반인이 임차인이 실제 거주하는 주택에 주소를 둔 것으로 인식할 수 있어야 합니다. 같은 담장 안이라도 실제 주택이 있는 필지가 아닌, 인접한 빈 땅의 지번으로 신고했다면 유효한 공시방법으로 보기 어렵다는 것이 대법원의 판단입니다. 박 씨처럼 주민등록 지번이 잘못된 경우에는 대항력을 인정받기 어렵고, 그 대항요건을 전제로 하는 확정일자 우선변제권도 기대하기 어렵습니다.
확정일자만으로는 부족합니다. 실제 주택의 지번과 주민등록 주소가 맞는지 확인해야 합니다.
참고: 대법원 2001. 4. 24. 선고 2000다44799 판결; 「주택임대차보호법」 제3조 제1항; 「주택임대차보호법」 제3조의2 제2항
