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대전의 다가구주택을 보증금 5,000만 원에 빌린 임차인 서지윤 씨는 계약 직후 입주하고 전입신고도 마쳤습니다. 집주인 강태식 씨가 그 뒤에 근저당권을 설정했고, 채권자의 경매 신청으로 집은 새 매수인 오민석 씨에게 넘어갔습니다. 서 씨는 소액임차인으로 인정돼 보증금 일부를 배당받았지만, 오 씨가 현관 앞에서 집을 비워 달라고 하자 남은 보증금을 받기 전까지 버틸 수 있는지 고민하게 됐습니다.
보증금 일부만 배당받은 임차인은 나머지를 돌려받을 때까지 경매 매수인에게 집을 비워주지 않아도 될까요?
임차인이 근저당권 등 다른 권리보다 먼저 입주와 전입신고를 마쳤다면, 대항력을 갖출 수 있습니다. 소액임차인으로 최우선변제금을 배당받았더라도 보증금 전액을 돌려받지 못했다면, 배당받지 못한 나머지 금액을 반환받을 때까지 매수인에게 임대차관계가 이어진다고 주장할 수 있습니다. 매수인은 임대인의 지위를 승계하므로, 그 잔액을 돌려주기 전에는 임차인의 퇴거를 요구하기 어렵습니다.
다만 배당요구로 임대차는 종료된 것으로 보되, 보증금 잔액을 돌려받을 때까지 법률상 임대차관계가 존속하는 것으로 취급됩니다. 집 전체를 계속 사용하더라도 무상으로 점유할 수 있다는 뜻은 아닙니다. 배당표가 확정된 뒤에는 이미 배당받은 금액에 해당하는 임료 상당액을 부당이득으로 반환해야 할 수 있고, 미반환 보증금에 해당하는 부분은 별도로 따져야 합니다.
참고: 주택임대차보호법 제4조 제2항, 주택임대차보호법 제3조 제2항(현행 주택임대차보호법 제3조 제3항), 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결, 대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결
