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실무 사례 · 임대차·전세
가상 사례 · 실제 상담 1건의 쟁점을 엮어 만든 이야기입니다 · 2026-09-30 · 조회 0
대전 둔산동 아파트에 살 집을 찾던 임차인 박 씨는 실제로 집을 관리해 온 김 씨와 보증금 1억 8천만 원에 임대차계약을 맺었습니다. 등기부상 소유자는 김 씨의 지인 이 씨였지만, 김 씨는 적법한 임대권한을 갖고 있었습니다. 박 씨가 입주해 전입신고까지 마친 뒤, 이 씨는 아파트 처분권한을 넘겨받았다며 박 씨에게 집을 비워 달라고 했습니다.
실제 임대인과 등기부상 소유자가 다르고, 나중에 등기부상 소유자가 처분권한까지 넘겨받았다면 임차인은 계속 거주할 수 있을까요?
명의신탁 약정과 그에 따른 등기는 원칙적으로 무효지만, 그 사정만으로 임대차가 언제나 보호받지 못하는 것은 아닙니다. 명의신탁자라도 집을 임대할 적법한 권한이 있다면, 그 사람과 맺은 임대차계약은 주택임대차보호법의 보호 대상이 될 수 있습니다. 임차인은 요건을 갖춘 경우 등기부상 소유자에게도 임대차를 주장할 수 있고, 등기부상 소유자는 자기 이름으로 등기돼 있다는 이유만으로 임차인에게 집을 비우라고 할 수 없습니다.
또한 등기부상 소유자가 나중에 임대권한을 포함한 처분권한을 종국적으로 넘겨받더라도, 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤다면 그 소유자는 임대인의 지위를 승계하는 것으로 봅니다. 명의신탁 여부만으로 임차인의 보호가 배제되는 것은 아니며, 적법한 임대권한과 대항요건이 중요합니다.
참고: 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조, 주택임대차보호법 제3조 제2항(현행 주택임대차보호법 제3조 제4항), 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결, 대법원 1999. 4. 23. 선고 98다49753 판결
