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대전의 한 다세대주택을 경매로 낙찰받은 정우 씨는 매각대금을 납부한 뒤, 배당만 남겨두고 있었습니다. 그런데 그 직전, 먼저 설정돼 있던 근저당권이 채무 변제로 말소됐다는 사실을 알게 됐습니다. 집에 계속 살던 세입자 수진 씨는 전입신고와 입주를 마쳤지만 확정일자는 받지 않았고, 이제는 정우 씨에게 보증금 6,200만 원을 돌려달라고 요구합니다.
이미 경매대금을 낸 뒤 선순위 근저당권이 말소된 사실을 알았다면, 정우 씨는 어떤 방법으로 구제받을 수 있을까요?
선순위 근저당권이 경매의 대금 납부 전에 별도의 이유로 말소되면, 후순위 임차권은 그 근저당권의 담보가치를 보호하기 위해 대항력을 잃는 경우가 아닙니다. 따라서 수진 씨는 대항요건을 갖췄다면 정우 씨에게 임차권의 대항력을 주장할 수 있습니다. 확정일자가 없다는 사실만으로 대항력이 없어지는 것은 아닙니다.
구제 방법은 경매 절차가 어디까지 진행됐는지에 따라 달라집니다. 매각허가결정 전이라면 매각불허가를 신청하고, 결정 뒤 대금 납부 전이라면 매각허가결정의 취소를 신청할 수 있습니다. 하지만 정우 씨처럼 대금을 이미 납부했다면 그 신청으로 되돌릴 수는 없습니다.
이때 배당이 아직 이뤄지지 않았다면, 매수인은 집행법원에 경매에 의한 매매계약의 해제와 납부한 대금의 반환을 청구할 수 있습니다. 배당이 끝난 뒤라면 계약을 해제한 다음 채무자나 배당받은 채권자에게 반환을 청구하는 방법을 검토해야 합니다. 계약을 해제하지 않은 채 보증금 상당액을 곧바로 부당이득으로 돌려달라고 청구할 수는 없습니다.
배당 전이라면 집행법원에 계약 해제와 매각대금 반환을 청구하는 방법이 문제됩니다.
참고: 대법원 1996. 2. 9. 선고 95다49523 판결; 대법원 1998. 8. 24.자 98마1031 결정; (판례 인용 제외 — 원문에 없음); 민사집행법 제127조 제1항; 민사집행법 제135조; 민법 제575조; 민법 제578조; 민사소송법 제613조(현행 민사집행법 제96조); 대법원 1997. 11. 11.자 96그64 결정; 대법원 1996. 7. 12. 선고 96다7106 판결
