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인천 송도의 한 아파트에 입주한 임차인 서윤 씨는 보증금 4,200만 원을 내고, 이사한 날 전입신고와 확정일자까지 마쳤습니다. 다음 날 집주인 민호 씨는 은행에서 대출을 받으며 아파트와 대지에 근저당권을 설정했지만, 대출금을 갚지 못해 결국 경매가 시작됐습니다. 경매 소식을 들은 서윤 씨는 자신의 보증금과 은행의 근저당권 중 어느 쪽이 먼저 배당되는지 걱정합니다.
입주·전입신고·확정일자를 갖춘 다음 날 근저당권이 설정됐다면, 임차인이 은행보다 먼저 배당받을 수 있을까요?
주택을 인도받고 주민등록을 마친 임차인의 대항력은 그 다음 날 오전 0시부터 생깁니다. 이와 함께 확정일자도 갖췄다면 경매에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있습니다. 따라서 임차인이 입주와 전입신고, 확정일자를 마친 날의 다음 날에 근저당권이 설정된 이 사례에서는, 임차인의 우선변제권이 근저당권보다 앞선다고 본 판례의 취지에 따라 서윤 씨가 먼저 배당받을 수 있습니다.
핵심은 ‘다음 날’이 날짜가 바뀌는 오전 0시부터라는 점입니다.
참고: 「주택임대차보호법」 제3조 제1항, 같은 법 제3조의2 제2항, 대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결
