1년 계약도 끝났다면, 경매에서 보증금을 우선변제받을 수 있을까?

상황

대전 유성구의 다세대주택을 임차한 박 씨는 임대인 최 씨와 보증금 9,500만 원, 계약기간 1년으로 계약하고 입주한 뒤 전입신고와 확정일자까지 마쳤습니다. 그런데 계약이 끝나갈 무렵 집에 설정된 근저당권을 근거로 경매가 진행됐고, 박 씨는 약정한 1년이 지났으니 보증금을 우선변제받을 수 있는지 중개사 김 대표에게 물었습니다.

쟁점

임대차기간을 1년으로 정했더라도, 계약기간이 끝난 뒤 경매절차에서 보증금 우선변제를 청구할 수 있을까요?

판례·법령 근거

주택임대차보호법의 2년 미만 기간 규정은 임차인을 보호하기 위한 것이므로, 짧은 기간으로 정한 계약이 언제나 무효가 되는 것은 아닙니다. 임차인이 스스로 약정한 기간의 만료를 이유로 계약 종료와 보증금 반환을 구하는 것은 임차인에게 불리하다고 볼 수 없습니다. 따라서 주택을 인도받고 주민등록을 마친 뒤 계약서에 확정일자까지 갖춘 임차인이라면, 1년 계약이 끝나 임대차가 종료된 것을 근거로 경매절차에서 보증금의 우선변제를 청구할 수 있습니다. 다만 실제 배당 여부와 범위는 경매절차에서 권리 순위 등을 살펴야 합니다.

1년 약정도 임차인이 기간 만료를 주장할 수 있고, 대항요건과 확정일자를 갖췄다면 우선변제를 청구할 수 있습니다.

참고: 주택임대차보호법 제4조 제1항, 제10조, 제3조 제1항, 대법원 1995. 5. 26. 선고 95다 13258 판결

중개 실무 확인

• 계약서에 적힌 임대차기간과 계약 종료일을 확인합니다.
• 주택 인도 여부, 전입신고일, 확정일자를 각각 확인합니다.
• 근저당권 등 선순위 권리와 경매 진행 상황을 확인하고, 배당요구 등 절차상 기한을 안내합니다.