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다온시에서 중개사 오민석 씨는 예전 인쇄소를 주거용으로 고쳐 쓰는 집을 임차인 윤서진 씨에게 소개했습니다. 건물은 완공돼 있었지만 아직 등기가 없었고, 윤 씨는 보증금 1억 2천만 원에 계약한 뒤 입주와 주민등록을 마치고 확정일자도 받았습니다. 몇 달 뒤 건물은 그대로 둔 채 대지만 경매에 들어갔다는 통지가 붙자, 윤 씨는 자신의 보증금도 보호받을 수 있는지 걱정했습니다.
등기되지 않은 집에 살면서 대항요건과 확정일자를 갖췄다면, 대지만 경매될 때도 우선변제를 받을 수 있을까요?
주택임대차보호법의 적용 여부는 건축물대장에 어떤 용도로 적혔는지, 건물 등기를 마쳤는지만으로 결정되지 않습니다. 사회통념상 건물로 볼 수 있고 실제 주거용으로 사용한다면, 허가나 등기가 없더라도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.
대법원은 미등기 주택도 법에서 달리 정한 사정이 없는 한 보호 대상이라고 판단했습니다. 또 임차인이 대항요건과 확정일자를 갖췄거나 소액임차인 요건을 갖춘 경우, 임차주택이 미등기라는 이유만으로 대지만 경매될 때의 우선변제권을 배제할 수는 없다고 보았습니다. 소액임차인은 대지에 대한 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춰야 한다는 점도 유의해야 합니다.
따라서 윤 씨처럼 요건을 갖춘 임차인은 주택과 대지가 함께 경매되는 경우뿐 아니라, 대지만 따로 경매되는 경우에도 그 대지의 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있습니다. 다만 미등기 건물은 소유자 확인이 어려울 수 있고, 행정상 철거 위험이나 보증금 반환 지연 가능성도 있으므로 계약 전 확인이 중요합니다. 미등기라도 실제 주거용 주택이면 보호될 수 있지만, 권리와 요건은 별도로 꼼꼼히 확인해야 합니다.
참고: 대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결, 대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결, 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결, 주택임대차보호법 제3조의2, 제8조
