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대전 유성구의 다세대주택을 보증금 7,200만 원에 빌린 임차인 윤지호 씨는 입주와 전입신고를 마쳤지만 확정일자는 받지 않았습니다. 계약 전부터 설정된 근저당권이 남아 있는 가운데, 뒤이어 설정된 다른 근저당권자가 경매를 신청하자 지호 씨는 임대인 서민아 씨에게 선순위 근저당권의 잔액 180만 원을 빌려주고 말소 절차를 밟았습니다. 경매 매수인이 대금을 내기 전까지 등기상 말소가 완료되면 자신의 임차권을 주장할 수 있을지 궁금해졌습니다.
선순위 근저당권이 경매 매수인의 대금 납부 전에 말소되면, 확정일자 없는 임차인도 매수인에게 임차권을 주장할 수 있을까요?
임차인이 입주와 전입신고를 했더라도 그보다 앞선 근저당권이 경매로 소멸하면, 그보다 뒤에 있는 임차권도 원칙적으로 대항력을 잃습니다. 따라서 선순위 근저당권이 그대로 남아 있는 상태에서 경매가 진행되면 임차인은 매수인에게 임차권을 주장하기 어렵습니다.
다만 선순위 근저당권이 경매로 소멸하는 것이 아니라, 매각대금 지급기일 전에 별도의 사유로 먼저 말소되면 판단이 달라질 수 있습니다. 그 시점에는 임차권 때문에 담보가치가 침해될 선순위 근저당권이 없어지므로, 임차인은 매수인에게 대항력을 주장할 수 있습니다. 단순히 빚을 갚기로 했거나 말소를 신청한 것만으로 충분하다고 단정하기는 어려우므로, 실제 말소 여부와 시점을 확인해야 합니다. 확정일자가 없다면 경매대금에서 우선변제를 받을 수 없다는 점도 별도로 살펴야 합니다.
핵심은 선순위 근저당권의 실제 말소가 매각대금 지급기일보다 앞섰는지입니다.
참고: 대법원 1990. 1. 23. 선고 89다카33043 판결, 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결, 대법원 1996. 2. 9. 선고 95다49523 판결, 1998. 8. 24.자 98마1031 결정, 2003. 4. 25. 2002다70075 판결, 주택임대차보호법 제3조
