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실무 사례 · 임대차·전세
가상 사례 · 실제 상담 1건의 쟁점을 엮어 만든 이야기입니다 · 2026-09-30 · 조회 0
대전 유성구의 다세대주택을 보증금 7,600만 원에 빌린 박 씨는 입주와 전입신고를 먼저 마쳤지만, 확정일자는 선순위 근저당권이 설정된 뒤에 받았습니다. 첫 경매에서 박 씨는 보증금 전액을 배당요구했으나 순위가 밀려 한 푼도 받지 못했고, 주택은 임대인 윤 씨가 아닌 한 씨에게 낙찰된 뒤 최 씨에게 넘어갔습니다. 최 씨가 새 근저당권을 설정한 후 다시 경매가 시작되자, 박 씨는 이번에는 남은 보증금을 배당받을 수 있는지 궁금해졌습니다.
첫 경매에서 배당받지 못한 보증금을, 뒤에 설정된 근저당권보다 앞서 두 번째 경매에서 받을 수 있을까요?
대법원은 임차인이 대항력과 우선변제권을 함께 갖췄더라도, 첫 경매에서 배당요구를 해 임대차가 종료되면 우선변제권은 그 경매의 낙찰로 소멸한다고 봤습니다. 배당받지 못한 보증금 잔액은 낙찰자에게 반환을 요구할 때까지 임대차가 존속하는 것으로 취급될 수 있지만, 그 사정만으로 이후 새로 설정된 근저당권의 경매에서 다시 우선배당을 받을 수 있는 것은 아닙니다. 재계약 등 특별한 사정이 없다면 박 씨는 두 번째 경매에서 우선변제권을 주장하기 어렵고, 남은 보증금은 임대차가 종료된 뒤의 임대인 지위를 승계한 사람에게 반환을 요구할 문제입니다.
첫 경매에서 배당요구를 했다면, 미배당 잔액이 다음 경매의 우선순위로 되살아나지는 않습니다.
참고: 대법원 1998. 6. 26. 선고 98다2754 판결, 2001. 3. 27. 선고 98다4552 판결; 주택임대차보호법 제4조 제2항, 제3조 제2항(현행 주택임대차보호법 제3조 제3항).
