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대전의 다가구주택 1층을 임차한 박 씨는 보증금 6,200만 원을 내고 입주한 뒤 전입신고를 마쳤습니다. 당시 2층에는 정 씨의 전세권이 설정돼 있었고, 박 씨가 입주한 지 5개월 뒤 은행이 주택에 근저당권을 설정했습니다. 이후 경매로 집을 산 서 씨가 1층을 비워 달라고 요구하자, 박 씨는 자신이 살던 집을 계속 사용할 수 있는지 걱정했습니다.
위층에 설정됐던 전세권이 경매로 사라졌다면, 아래층 임차인도 새 소유자에게 집을 비워줘야 할까요?
주택을 인도받고 주민등록을 마친 임차인은 원칙적으로 그 다음 날부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있습니다. 이 규정은 미등기 전세에도 적용됩니다. 다만 경매에서 임차권이 소멸하는지는 선순위 권리와의 순서뿐 아니라 임차한 공간이 그 권리의 목적물과 같은지도 살펴야 합니다.
대법원은 건물 일부에 설정된 전세권은 그 부분에만 효력이 미친다고 보았습니다. 따라서 2층에 설정된 전세권이 경매로 소멸했더라도, 박 씨가 전세권의 목적물이 아닌 1층을 임차해 점유하고 있었다면 그 사정만으로 박 씨의 임차권까지 소멸하는 것은 아닙니다. 주어진 사실관계처럼 박 씨가 입주와 전입신고로 대항요건을 갖췄다면, 경매 매수인에게도 대항력을 주장할 수 있습니다.
위층 전세권의 소멸만으로 아래층 임차권까지 사라지는 것은 아닙니다.
참고: 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제12조, 민사집행법 제91조, 제88조, 주택임대차보호법 제3조의5, 대법원 2001. 1. 5. 선고 2000다47682 판결, 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결, (판례 인용 제외 — 원문에 없음), 대법원 2001. 7. 2.자 2001마212 결정
