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강릉 외곽의 땅을 빌린 윤서진 씨는 그 위에 작은 목공 작업장을 짓고 건물 등기도 마친 뒤, 박정호 씨에게 돈을 빌리며 작업장에 근저당권을 설정했습니다. 월세가 여러 차례 밀린 사이 건물은 경매에 넘어갔고, 한지훈 씨가 낙찰받았습니다. 한 씨는 작업장을 인수하면 땅 임차권도 당연히 이어질 거라 생각했지만, 땅 주인 최민수 씨는 동의한 적이 없다며 난색을 보였습니다.
건물을 경매로 낙찰받으면 땅 임차권도 땅 주인의 동의 없이 주장할 수 있을까요?
건물 소유를 목적으로 땅을 빌린 사람이 그 땅 위에 건물을 등기하면, 땅에 관한 권리를 취득한 제3자에게 임대차의 효력을 주장할 수 있습니다. 그러나 이 규정만으로 건물 낙찰자가 땅 주인의 동의 없이 임차권을 넘겨받았다고 주장할 수 있는 것은 아닙니다.
건물에 설정된 저당권의 효력은 건물뿐 아니라 건물 소유를 위한 토지임차권에도 미칠 수 있어, 경매로 건물 소유권을 취득한 사람에게 임차권도 함께 이전되는 것이 원칙입니다. 다만 임대인과의 관계에서는 임대인의 동의가 필요합니다. 예외적으로 임차인 변경이 임대인과의 신뢰를 깨뜨리는 배신행위가 아닌 특별한 사정이 있다면 동의 없이도 임차권 이전을 주장할 여지가 있지만, 그 특별한 사정은 낙찰자가 주장하고 입증해야 합니다.
임차인의 차임 연체 등 채무불이행을 이유로 임대차가 해지되면 지상건물 매수청구권도 인정되지 않을 수 있습니다. 따라서 한 씨는 동의 없이 임차권을 주장하기 어렵고, 최 씨가 적법하게 계약을 해지하면 건물 철거와 토지 인도 문제까지 이어질 수 있습니다. 건물 낙찰만으로 토지 임차권까지 안전하게 확보되는 것은 아닙니다.
참고:
