집을 팔고 주민등록을 옮겨도, 보증금 반환 책임은 남을까?

상황

대전 유성구의 한 다세대주택을 보증금 4,800만 원에 빌린 임차인 이수진 씨는 입주와 전입신고를 마쳤습니다. 집주인 한도윤 씨가 집을 윤서진 씨에게 팔아 소유권이전등기까지 마친 뒤, 수진 씨는 새로 분양받은 아파트로 이사하며 주민등록도 옮기려 합니다. 새 집주인에게 보증금을 돌려받을 권리까지 사라지는 건 아닌지 마음이 쓰입니다.

쟁점

주택을 산 새 집주인이 임대인 지위를 승계한 뒤라면, 임차인이 주민등록을 옮겨도 보증금 반환을 청구할 수 있을까요?

판례·법령 근거

임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면, 원칙적으로 그 다음 날부터 제3자에게 임대차의 효력을 주장할 수 있습니다. 임대주택의 소유권을 넘겨받은 사람은 임대인의 지위를 승계하므로, 보증금 반환 의무도 함께 부담합니다. 이 의무가 새 집주인에게 넘어간 뒤라면 주민등록을 다른 곳으로 옮겼다고 이미 생긴 보증금 반환 의무가 없어지지는 않습니다.

다만 주민등록을 옮긴 뒤에 새로 집을 산 사람이나 근저당권을 설정한 사람, 경매로 집을 취득한 사람에게는 임대차의 대항력을 주장하지 못할 수 있습니다. 기존 새 집주인에 대한 보증금 반환 청구권은 남지만, 주민등록을 옮긴 뒤 생기는 제3자의 권리에는 주의해야 합니다.

참고: 주택임대차보호법 제3조 제1항, 주택임대차보호법 제3조 제3항, 대법원 1993. 12. 7. 선고 93다36615 판결

중개 실무 확인

• 임차인의 입주일과 전입신고일, 소유권이전등기일을 확인합니다.
• 소유권이전 뒤 새 소유자가 임대인의 지위를 승계한 사실과 보증금 반환 책임을 안내합니다.
• 주민등록 이전 뒤 설정된 근저당권이나 매매·경매 등 후속 권리관계를 확인하도록 안내합니다.