전세권으로 바꿔 달았는데, 먼저 설정된 근저당권보다 앞설 수 있을까?

상황

해솔시의 다세대주택에 살던 임차인 서윤 씨는 임대인 문 씨가 보증금 1억 8천만 원을 돌려주지 않자 임차권등기명령을 신청해 등기를 마친 뒤 다른 지역으로 이사하고 전입신고도 했습니다. 몇 달 뒤 문 씨가 해당 주택에 근저당권을 설정하자, 불안해진 서윤 씨는 문 씨와 합의해 전세권설정등기를 하고 기존 임차권등기는 말소했습니다. 주택이 경매에 넘어간 뒤 법원 경매 게시판 앞에서 중개사 김 대표가 등기사항증명서의 날짜를 짚자, 서윤 씨는 근저당권이 전세권보다 먼저 설정된 사실을 알고 난감해졌습니다.

쟁점

임차권등기를 말소하고 전세권을 설정했다면, 먼저 설정된 근저당권보다 보증금을 우선해 배당받을 수 있을까요?

판례·법령 근거

임차인이 전세권설정등기를 추가로 해 두더라도, 주택임대차보호법상 대항요건을 잃으면 임대차에 따른 대항력과 우선변제권도 유지되지 않을 수 있습니다. 임차권등기로 확보했던 지위가 새 전세권등기로 그대로 넘어가는 것은 아닙니다. 이 사례에서는 근저당권이 전세권보다 먼저 설정됐으므로, 전세권만을 근거로 근저당권자보다 우선해 배당받기는 어렵습니다. 임차권등기를 말소하기 전, 임대차상 권리가 새 등기로 이어지는지와 권리 설정 순서를 확인해야 합니다.

참고: 주택임대차보호법 제3조 제1항; 대법원 2007. 6. 28. 선고 2004다69741판결

중개 실무 확인

• 임차권등기명령 등기 여부와 말소 시점을 확인합니다.
• 전입·점유 등 임대차 대항요건이 유지되는지 살핍니다.
• 전세권·근저당권 등 등기된 권리의 설정 순서를 확인합니다.