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인천 남동구의 다온빌라에서 임차인 이서연 씨는 보증금 8,000만 원을 내고 전입신고와 입주를 마쳤습니다. 그 뒤 집주인 윤태식 씨는 이 씨의 동의를 받아 정민호 씨에게 집을 전대했는데, 그 사이 이 씨의 대항력이 생긴 후 근저당권이 설정됐고 민호 씨는 이 씨가 퇴거한 뒤 곧바로 입주해 전입신고를 했습니다. 얼마 후 근저당권에 따른 경매로 장 씨가 집을 사자, 민호 씨는 이 씨의 보증금이 반환될 때까지 집에 계속 살아도 되는지 걱정합니다.
집주인의 동의를 받은 전차인도 원래 임차인의 대항력을 근거로 경매 매수인에게 계속 거주할 수 있을까요?
판례는 임차인이 집을 직접 점유하지 않더라도, 집주인의 동의를 얻은 전차인이 집을 넘겨받아 전입신고를 하면 임차인의 대항력이 인정될 수 있다고 봅니다. 또 적법한 전대 뒤 전차인이 원래 임차인의 퇴거에 이어 적시에 전입신고를 하고 점유를 계속하면, 임차인의 대항력은 끊기지 않고 유지될 수 있습니다.
따라서 이 사례처럼 이 씨의 대항력이 근저당권보다 먼저 생겼고, 전대와 전차인의 입주·전입신고가 적법하게 이어졌다면, 민호 씨는 이 씨의 임차권에 따른 권리를 원용할 수 있습니다. 경매 매수인에게 이 씨의 보증금 반환을 요구하는 권리까지 민호 씨에게 생기는 것은 아니지만, 이 씨가 임대보증금을 반환받을 때까지 집을 점유·사용할 권리를 주장할 수 있습니다.
참고: 주택임대차보호법 제3조 제1항; 대법원 1995. 6. 5.자 94마2134 결정; 대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결; (판례 인용 제외 — 원문에 없음)
전차인의 권리는 원임차인의 대항력이 언제, 어떻게 이어졌는지에 달려 있습니다.
