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인천 서구의 다세대주택에 사는 임차인 박 씨는 보증금 7천만 원으로 계약하면서 입주와 전입신고를 마치고 확정일자도 받았습니다. 중개사 윤 실장은 계약 당시 관련 서류를 확인해 두었지만, 몇 년 뒤 임대인 최 씨가 개인회생을 신청했고 절차가 끝날 때까지 집은 경매나 매각으로 처분되지 않았습니다. 최 씨의 면책결정이 확정된 뒤, 박 씨는 보증금도 함께 사라진 것인지 걱정하며 윤 실장에게 물었습니다.
집이 경매되지 않은 채 집주인의 개인회생 면책이 확정돼도, 임차인은 보증금의 우선변제권이 인정되는 부분을 청구할 수 있을까요?
주택 인도와 주민등록 등 대항요건, 확정일자를 갖춘 임차인은 임차주택이 경매될 때 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있습니다. 대법원은 이 권리가 임차주택의 가치에 바탕을 둔 법정담보물권의 성격을 가진다고 보았습니다.
또한 구 개인채무자회생법은 이러한 임차인을 개인회생절차에서 별제권자에 준해 보호했습니다. 따라서 보증금 전액이 채권자목록에 적혀 있었더라도, 우선변제권이 인정되는 범위의 보증금 반환채권은 면책의 효력이 미치지 않을 수 있습니다. 임차주택이 개인회생 중 처분되지 않아 환가대금에서 받지 못한 채 면책이 확정된 경우에도, 판례는 특별한 사정이 없다면 그 우선변제권 한도 내의 채권은 면책되지 않는다고 판단했습니다. 다만 보증금 전액이 당연히 면책에서 제외되는 것은 아니며, 우선변제권이 인정되는 범위를 따져야 합니다.
집주인의 면책이 확정됐더라도 우선변제권이 인정되는 범위까지 곧바로 사라지는 것은 아닙니다.
참고: 대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다 26133전원합의체 판결; 대법원, 2017.1.12, 2014다32014; 주택임대차보호법 제 3조 (대항력 등)제 1항; 구 개인채무자회생법 제 46조 제 1항; 구 개인채무자회생법 제 84조 제 2항 단서 제 1호
