경매 직전 낮춘 보증금, 최우선변제권은 당연할까

상황

인천의 한 아파트를 소유한 박 씨는 경매가 임박한 부평구 아파트에 임차인으로 들어가기로 했습니다. 공인중개사인 배우자 이 씨가 계약을 중개했고, 시세보다 크게 낮춘 보증금 4,000만 원으로 계약한 뒤 잔금도 약정일보다 일찍 지급했습니다. 박 씨는 곧바로 전입신고와 확정일자를 받았지만, 얼마 지나지 않아 경매가 시작되자 배당을 받지 못했습니다.

쟁점

경매가 곧 시작될 것을 알면서 소액임차인 요건에 맞춰 계약한 경우에도 최우선변제권을 인정받을 수 있을까요?

판례·법령 근거

대법원은 소액임차인을 보호하는 제도를 이용해 부당한 이득을 얻으려는 의도로 임대차계약을 맺었다면, 그 임차인은 제도의 보호 대상인 소액임차인으로 볼 수 없다고 판단했습니다. 경매개시결정 전에 대항요건을 갖췄다는 사정만으로 최우선변제권이 인정되는 것은 아닙니다. 이 사례처럼 경매가 임박한 사실을 알면서 보증금을 소액임차인 기준에 맞춰 현저히 낮추고 계약 이행을 앞당긴 사정이 부당한 이득을 얻으려는 목적을 뒷받침한다면 권리를 행사할 수 없습니다.

소액임차인 요건을 갖췄더라도 제도를 악용한 계약이라면 최우선변제권이 인정되지 않을 수 있습니다.

참고: 대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다62223 판결

중개 실무 확인

• 임대차 목적물의 시세와 선순위 근저당권 채권최고액을 함께 확인합니다.
• 보증금이 소액임차인 기준에 맞춰 비정상적으로 낮게 정해진 경위가 있는지 살핍니다.
• 잔금 지급·인도·전입신고가 계약서상 일정과 크게 다른 이유를 확인하고 기록합니다.
• 경매 임박 사실을 알고 계약했는지 등 계약의 실제 경위와 임차인의 거주 계획을 확인합니다.