전입 한 줄, 무상거주확인서 한 장: 경매에서 갈린 임차인의 대항력

상황

부산 연제구의 다세대주택을 빌린 서유나는 계약서에 적힌 203호로 전입했지만, 준공 뒤 등기부에는 302호로 표시된 사실을 알고 주민등록 주소를 바로잡았습니다. 이후 돌봄 문제로 잠시 전출했을 때도 사실혼 관계인 강민호는 집에 계속 살며 전입을 유지했지만, 서유나의 주민등록은 직권말소됐다가 재등록됐고, 서유나는 앞서 임대인 한도윤의 부탁으로 금융기관에 무상거주확인서를 써준 적이 있었습니다. 경매 매각물건명세서에는 서유나가 선순위 임차인으로 기재됐고, 낙찰자 오준혁은 보증금 반환채무를 인수하지 않는다고 보고 가격을 정해 집을 낙찰받았습니다.

쟁점

서유나는 임대차 대항력을 내세워 낙찰자 오준혁에게 보증금과 거주 권리를 주장할 수 있을까요?

판례·법령 근거

대항력은 집을 인도받고 주민등록을 갖췄는지만 보는 것이 아니라, 그 주민등록이 제3자에게 임차 관계를 알아볼 수 있게 하는지도 따집니다. 임차인의 사실혼 배우자가 실제로 함께 생활하며 전입해 있다면 그 주민등록도 점유보조자의 주민등록처럼 대항력의 근거가 될 수 있습니다. 따라서 임차인 본인이 잠시 전출했더라도 동거인의 사정이 대항력 판단에 중요할 수 있습니다.

반대로 다세대주택의 동·호수가 실제 건물이나 등기부와 맞지 않아 임차인을 특정하기 어렵다면, 주소를 바로잡기 전까지는 유효한 공시로 보기 어렵습니다. 이 경우 대항력은 주민등록을 올바르게 정리한 때부터 인정될 수 있으므로, 계약서의 주소와 건축물대장·등기부 표시가 일치하는지 확인해야 합니다.

주민등록이 행정기관의 직권조치로 말소되면 원칙적으로 대항력이 끊길 수 있습니다. 다만 정해진 이의절차를 거쳐 회복되거나 시행령에 따라 재등록되어 임차인이 주민등록을 유지하려 했다는 점이 드러나면 대항력이 이어질 수 있습니다. 다만 말소와 재등록 사이에 주민등록이 없다고 믿은 선의의 제3자가 새로 이해관계를 맺었다면 임차인이 그 제3자에게 대항력 유지를 주장하지 못할 수 있어, 말소 기간과 그 사이의 권리취득 시점을 함께 살펴야 합니다.

한편 경매 매수인이 매각물건명세서의 임차인 정보를 믿고 보증금 반환채무를 인수하지 않는 조건으로 매수가격을 정했다면, 임차인이 근저당권자에게 무상거주확인서를 써준 사정을 들어 그 매수인에게 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 어긋날 수 있습니다. 이 사례에서는 오준혁이 공시된 배당순위와 무보증금 인수를 전제로 낙찰받았다는 점이 핵심입니다. 다른 대항요건이 인정될 여지가 있더라도, 그 사실만으로 오준혁에게 임대차를 주장할 수 있는 것은 아닙니다.

주소 정정·주민등록 말소와 재등록·경매 매수인의 신뢰를 각각 확인해야 결론이 보입니다.

참고: 대법원 1994.6.24. 선고 94다3155 판결; 주택임대차보호법 제9조; 주택임대차보호법 제3조 제1항; 대법원 1994.11.22, 선고, 94다13176, 판결; 주민등록법 시행령 제29조; 대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다20957 판결; 대법원 2003.7.25, 선고, 2003다25461, 판결; 민사집행법 제105조; 대법원 2017.4.7, 선고, 2016다248431, 판결

중개 실무 확인

• 임대차계약서, 실제 동·호수, 건축물대장과 등기부의 표시가 일치하는지 확인합니다.
• 임차인뿐 아니라 함께 거주하는 사실혼 배우자 등 점유자의 전입·거주 사실을 확인합니다.
• 주민등록 말소·재등록의 사유와 날짜, 그 사이 새로 설정된 권리나 이해관계가 있는지 살핍니다.
• 경매 물건은 매각물건명세서, 배당요구 내용, 무상거주확인서 등 관련 자료를 함께 대조합니다.