보증금 반환채권만 넘겨받았다면, 경매 배당도 우선일까?

상황

대전의 한 아파트에서 보증금 1억 2천만 원으로 살던 임차인 박 씨는 사업자금이 급해 지인 윤 씨에게 보증금 반환채권만 담보로 넘겼습니다. 임대인 최 씨의 채무가 꼬이면서 아파트가 경매에 들어가자, 윤 씨는 자신이 보증금 채권을 양수했다며 임차인과 같은 우선순위로 배당받을 수 있다고 생각했습니다. 박 씨는 여전히 집을 점유하고 주민등록도 유지하고 있었고, 임차권 자체는 윤 씨에게 넘기지 않았습니다.

쟁점

보증금 반환채권만 양수한 사람도 임차인처럼 우선변제권을 행사해 배당받을 수 있을까요?

판례·법령 근거

대법원은 주택임대차보호법의 우선변제권이 주거 안정을 위해 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인에게 인정되는 권리라고 봤습니다. 따라서 임차권과 분리된 보증금 반환채권만 넘겨받았다면, 채권을 양수한 사람은 임차인 지위에서 우선변제권을 행사할 수 없습니다. 채권을 다른 빚의 담보로 넘겨받은 경우도 마찬가지입니다. 다만 일반 금전채권자로서 필요한 요건을 갖추면 그 지위에서 배당요구를 할 수 있습니다.

채권만 양수한 사람은 임차인 자격의 우선변제권을 행사할 수 없습니다.

참고: 대법원 2010. 5. 7. 선고 2010다 10276 판결; 주택임대차보호법 제3조 제1항; 같은 법 제3조의2제2항

중개 실무 확인

• 양도 서류가 보증금 반환채권만 대상으로 하는지, 임차권까지 이전하는 내용인지 확인합니다.
• 실제 임차인의 점유·주민등록 및 확정일자 등 우선변제권 관련 사실을 확인합니다.
• 채권양수인의 배당요구는 임차인 지위가 아니라 일반 채권자 지위에서 가능한지, 절차상 요건과 기한을 따로 살핍니다.