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대전 둔산동 아파트에 살던 박 씨는 임차인 이 씨와 전대차계약을 맺고 보증금 7,200만 원을 맡긴 뒤 입주와 전입신고를 마쳤습니다. 몇 달 뒤 이 씨가 아파트를 분양받아 소유권이전등기를 한 날, 오후에는 새마을금고가 그 집에 근저당권을 설정했고, 이후 경매가 시작됐습니다. 확정일자를 받지 않은 박 씨는 경매 매수인에게 계속 살 권리를 주장할 수 있을지 걱정입니다.
집주인이 된 전대인에게서 임차인 지위를 얻게 된 날 근저당권도 설정됐다면, 박 씨는 경매 매수인에게 대항할 수 있을까요?
주택임대차의 대항력을 갖추려면 주택 인도와 주민등록이 필요합니다. 주민등록은 단순히 주소만 옮겼다는 사실로 충분한 것이 아니라, 제3자가 보기에 그 거주가 임차권에 따른 것이라고 알아볼 수 있어야 합니다. 원래 집주인이 아닌 사람이 거주하는 것으로 주민등록에 나타나 있다면, 제3자는 그 점유가 임대차와 관련된 것임을 인식할 수 있습니다.
따라서 박 씨가 이 씨의 임차인일 때부터 실제로 거주하고 전입신고를 해 두었고, 그 주민등록이 임차권에 따른 거주임을 드러냈다면, 이 씨가 소유권을 취득하는 순간 박 씨는 대항력을 취득할 수 있습니다. 이 사건처럼 소유권이전등기 뒤에 근저당권이 설정됐다면, 박 씨는 그 근저당권에 기초한 경매의 매수인에게도 대항할 수 있다는 취지입니다. 다만 확정일자가 없다면 우선변제권까지 인정되는 것은 아니므로, 대항력과 배당 순위는 구분해서 살펴야 합니다.
전입신고와 실제 거주가 먼저 갖춰져 있었다면, 소유권 취득 직후 대항력이 생길 수 있습니다.
참고: 주택임대차보호법 제3조 제1항; 대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결; 대법원 2002. 11. 8. 선고 2002다38361, 38378 판결; 대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026 등 판결
