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대전 도안동의 다세대주택을 소유한 최 씨는 박 씨에게 보증금 8,500만 원에 집을 빌려줬고, 박 씨는 이사한 뒤 전입신고까지 마쳤습니다. 그런데 최 씨가 주택을 분양받은 시행사 한 씨에게 잔금으로 건넨 어음이 결제되지 않아 분양계약이 해제됐고, 집의 소유권은 새로 분양받은 윤 씨에게 넘어갔습니다. 윤 씨가 박 씨에게 집을 비워 달라고 요구하자, 박 씨는 이미 갖춘 임차인의 권리로 맞설 수 있는지 고민하게 됐습니다.
분양계약이 해제되기 전에 입주와 전입신고를 마친 임차인은 새 소유자에게도 임차권을 주장할 수 있을까요?
민법은 계약이 해제되더라도 그 전에 권리를 취득한 제3자의 권리를 해치지 못하도록 합니다. 판례는 주택을 임차한 사람이 계약 해제 전에 집을 인도받고 주민등록을 마쳐 대항요건을 갖췄다면, 등기된 임차권자와 마찬가지로 보호되는 제3자에 해당한다고 봅니다. 따라서 임차인은 분양계약 해제로 소유권을 넘겨받은 새 소유자에게도 임차권을 주장할 수 있습니다. 다만 실제로 계약 해제보다 먼저 주택 인도와 전입신고를 모두 마쳤는지 확인해야 합니다.
박 씨가 대항요건을 해제 전에 갖췄다면 새 소유자의 명도 요구에 임차권으로 맞설 수 있습니다.
참고: 민법 제548조 제1항, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 대법원 1996. 8. 20. 선고 96다17653 판결, 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결
